来源： 凤凰网房产杭州站

01

10月16日之后，房地产税瞬间提速了。

《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。其中赫然提到了“房地产税”：要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

一石激起千层浪。

房地产税要来了？

房地产税怎么征收？

征收后房价会不会大跌？

要不要抛售手中的房产？

杭州会不会成为房地产税的试点城市？

02

这不是中央第一次提及此事。

2017年底，时任财政部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中谈到房地产税：房地产税将按照房屋评估值征收，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

2018年4月27日，全国人大常委会公布了2018年立法工作计划，将制定房地产税法列入预备审议项目。

这意味着房地产税立法进程正式启动，房地产税的征收开始有了时间表。

此后，每年都会有各种场合提到此事，但并没有实质性的推进。但这次，不但再提到积极稳妥推进房地产税立法和改革，还专门提到做好试点工作。

很多人认为，房地产税马上要来了。

但我的看法恰恰相反，正是因为推进并不顺利，也没有想好到底以何种模式出现，所以才换了个方式，提出做好试点工作。

房地产税的征收本身，是缺乏法理基础的。因为我们的房子缴纳了70年土地出让金，地是向国家租的，还要再交房地产税，本身就有矛盾。

房地产税最大的问题是如何立法，如何名正言顺地推出。当下的试点工作，将起到探路的作用。

真正的房地产税，不会来得那么快。

03

最引人关注的是一份说是香港媒体爆出的中国房产税的细则。

对不起，一看就是假的。

要注意，中央提的一直是房地产税，而不是房产税。

而上海、重庆其实已经试行房产税多年。但这一税种，只针对房产部分，不涉及土地，对这两个城市的房价影响也较小。

例如上海，针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房不征收，人均60平方以下免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。

例如重庆，高档住房和别墅征收，普通住房不征收。

所以，房产税与房地产税，一字之差，其实是两回事。当下大家在讨论的，应该是房地产税的征收。

04

房地产税来了，会引起房价大跌吗？

我的回答也比较明确：没有正式实行的房地产税，对楼市投资、投机情绪有巨大的威慑和抑制作用，但政策本身对房价并不会有直接影响。

我先打个比方，来帮大家理解这件事：

工资越高，个人所得税的比例就越高。那么会有人因为要交更高的个人所得税，而不要加工资吗？肯定不会。

所以，房价涨还是跌，关键还是看需求。

第一种情况：需求旺盛的地方，大家都想买。房子少，想买的人多，持有者完全可以把房地产税追加到卖出的价格中，从而推动房价的不断上涨。新增房地产税只会增加买入者的购买成本。

同时，持有者也可以把持有环节的房地产税转嫁到租客的身上，从而进一步推高房租。

相反，第二种情况：没有需求的地方，房地产税会不断抬高持有者的持有成本，越是急于抛售，越没有人接盘。这种时候，就会造成房价不断走低。

如果你还没有听懂，我再换个方式来讲：

把房地产税看成是房产交易税类似的一个新税种。

再看看契税和个税，明明应该买卖双方各自承担，为什么现在杭州市场都由买家一方承担呢？还是因为需求远远大于供给。

当初房租需缴纳个税的时候，杭州很多房东都在租房合同中加上了租金收入对应的税费，变相涨了房租。

但这要是放在人口流出、需求不足的城市，房子本来就租不出去，房东是不可能把个税这部分转嫁给租客的。

所以，最终的结论：（1）房地产税对于人口流入、供不应求的地方来说，只会转嫁到房租和房价上；（2）对于人口流入、供大于求的地方来说，反而会导致加速崩盘。

05

如果开征房地产税，要不要抛售手中的房产？

关键看我们身处什么类型的城市。

另一个问题更是值得我们关注——很多人都在讨论房地产税的免征范围，有的说按人均面积，有的人说按首套、二套。

我认为，如果推出房地产税，只会减免，不会免征。

为什么这么说呢？

大家看契税制度就知道了。

上半年很多媒体说的9月1日起，首套房契税要征3%。实际上，契税一直是这个数，我们平时首套1%，二套2%。都是因为减免。

房地产税作为一个新税种，一般来讲会是全面覆盖的。实际征收中，会有各种减免，但不太可能把一部分房产划出免征范围。

只有都纳进，才方便日后的调节和管理。

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最后讲讲，杭州会不会纳入试点范围？力度会如何？

我觉得肯定会。

理由很简单，四条。

1、全国唯三的社会主义示范区，上海试点中，接下去深圳、杭州扩大试点，做更大幅度的尝试，很合理。

2、《扎实推动共同富裕》只提到了一个省，就是浙江省。杭州作为共同富裕示范区省会城市，本身就肩负这尝试探索的政治任务。

3、之前就讲过，为什么搞试点？为什么立法推动缓慢？杭州作为自留田，当然要积极响应，先干了再说。

4、杭州、深圳都是人口不断流入，需求远大于供应的城市，这样的城市才有资格试点。要是鹤岗试一下，会是什么后果？大家自己想。

再说力度。

一定大于上海、重庆试点了十年的方案。

一定会与土地相结合。

如果只是普通的房产税，那两个城市已经推行了10年，毫无必要再扩大试点。

新的试点，一定要解决持有环节对土地征税的问题。

房地产税一个非常重要使命：接替土地财政，尤其等土地卖光后的政府收入。

虽然现在地没有卖光，但老百姓手上已经有大量存量房，占用了大量的土地。虽然这部分已经交过土地出让金，但现在看来，十年、二十年前的钱交少了。

过去几十年，房地产上最大头的收益既不是卖地的地方政府赚的，也不是卖方的开发商赚的，而是被拼命买房的人赚走了。

这一部分恐怕是我们国家唯一一个没有被狠狠收税的个人财产收益了。只要买了，拿着，不折腾，十年下来，都能收获不小。

接下去，房地产税，应该是不再给大家躺赢的机会。你要是吃得多的，就分一部分给政府，来调节贫富差距，这估计也是二次、三次分配概念的一部分

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