总的来说，万科的中报令我很失望。保利中报归母净利润只增加了0.7%，典型地增收不增利。我本来希望着万科能表现地优异一些，要是能增长个5%，那岂不是美滋滋？现实无情地打了我的脸。如果说保利是增收不增利的话，那万科是既不增收，也不增利。保利营业收入增加30.1%，归母净利润增0.7%；而万科营业收入增6.4%，而归母净利润下降13.4%。结算毛利率下降是行业通病。保利以量补价，勉强保住了正的利润增长，万科结算乏力，面包卖不够，导致利润的下滑。以上这些事很好理解的。

先看结算毛利率，毫无疑问，2020年显然不是毛利率的低点，2021年才是。看上图，万科一季度毛利率20.41%，二季度毛利率24.44%，基本上是历史最低了。2017年高溢价大量拿地的后果在2021年得到了集中的体现，2020年不足以消化2017年的土储，有相当比例的土储不得不放在2021年结算，导致毛利率的腰斩。

2017年拿地面积同比2016年增长了46.3%，加之高地价，使得2020、2021年毛利率的大幅下降，而且不得不用两年的时间来消化。可以说，2017年的后遗症在今年集中爆发。股价跌得这么惨是有道理的。毛利率下降很好解释，那营收的不给力如何解释呢？从上图可以看出端倪。其实也很好理解，是因为2018年拿地力度不够，面粉没有买足的缘故。2018年地价恢复正常后，万科并没有大规模拿地。2018年新项目权益面积同比2017年下降了10%，2019年基本同2018年持平，2020年拿地面积大幅下降了16.9%。很明显，万科为了留足现金，减缓了拿地节奏，同时努力降低净负债率。这种稳健的副作用就是2021-2023年业绩增长面临极大的压力。

2021年要消化2017年的土储，基本上可以确定增收不增利。我估计前三个季度能将2017年的项目结算地差不多，第四季度开始结算2018年的项目，毛利率触底回升。综合考虑2017、2018年对2021年利润的影响，2021年将是毛利率的最低谷，年报结果大概率是增收不增利。从中报的结果看，年报归母净利润保持正增长就算完成任务。

考虑2018、2019、2020年的拿地情况，2022年营业收入的增长面临不小的压力，因为拿地真的不是很给力，面粉储备不是很足。不过2018、2019年的地价很便宜，净利润增长应该不成问题。同理，2023年的业绩也面临很大压力，结果可能会让万科粉失望。2020 - 2023，归母净利润复合年化增长达到5%就算完成任务，抱有过多的期待只会加倍失望。

为了不一棒子打死地产，政策已经开始转向了。下半年拿地情况是重中之重，除了耐心等待持续追踪，别无他法

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