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1，深圳楼市彻底凉了，这个已经是实锤了。现在深圳的楼市成交量非常低，市场基本上被冰冻住了，跟2017年下半年的北京一样。深圳的房价下跌也只是时间问题，而且看目前成交的话，深圳的房价平均跌幅肯定要超过10%了（比较保守的说法），暂无下限。（深圳这种高杠杆城市，一旦进入下跌期，好多人会扛不住）

好多人觉得，跌10%也不多啊。这么说吧，北京从2017年到2020年这几年里，房价也就跌了15%左右，好多高位接盘的人就有点受不了了，自己的资产缩水一两百万。

2，上海的楼市也凉了，这个也实锤了。上海房价的下跌也是时间问题了。

3，之所以判断这两个城市的房价下跌，就是因为目前政策面上已经把房价上涨的核心因素——买房杠杆，给控制住了，深圳现在搞的二手房指导价，贷款的时候就按指导价来贷款。

二手房指导价大致是市场价的6-7折左右，在这个基础上贷款就贷不多少了；

上海那边目前贷款按照“网签价，银行评估价，涉税评估价”三者最低的那个来做贷款，基本上是在市场价的6折左右贷款，这样也就贷不多少了。

一旦把杠杆掐死了，房价再涨就基本不可能了，就看接下来会跌多少了。

4，有人会问，北京会不会跟进？这个应该是大家最关心的一个问题。

我说下大致看法。

首先从上一轮房价上涨来看，上海和深圳的涨幅都远超北京，深圳涨幅超过50%的房子很多，上海普涨了大概30%，北京上一轮涨幅平均下来也就10%左右。最高涨幅，比如海淀的二流及以下学区房，涨幅超过了30%，其它房子的涨幅都在20%，甚至以下。

北京的刚需盘，除了回龙观那边涨幅比较高，其它地方都是10%以内的涨幅。郊区没咋涨。

北京涨幅低，用太狠的政策去压，感觉没那必要。

其次，北京的买房政策从之前的情况来看，北京还是最严的，北京的普通住宅贷款上限基本上就是303万（公房高一些）；如果有贷款记录，按二套贷款来算，贷款数额就更少了，北京的房屋置换比较难就是跟贷款实在太少有关；另外，北京的个税，就是按差额的20%来算的，这个太狠了，有这个槛，也使得大家没法去做高贷款。

政策这么狠，再给政策加码，感觉没那必要。现在北京的楼市也已经进入了稳定期，再往上涨的动力太小了，这个时候来撸一闷棍，图啥呢？

5，还有一个角度也可以参考。今年北京新拍的地块，开发商的利润普遍比较低，如果政策打太狠，新房到时候也会不好卖，最后搞得开发商没了利润，又是一堆烂摊子。所以还是那句话，北京有太狠的政策的可能性不大，跟上海和深圳的楼市还是有比较大的区别。

好了，今天就讲这么多

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