债务结构持续优化 城市更新加速转化 中国奥园筑起财务安全“护城河”

中国网财经8月24日讯(记者 刘小菲)在“房住不炒”长效机制及调控收紧的主旋律下，房地产行业整体规模增速放缓。企业资金链承压，不少巨头已经“爆雷”。

然而，着眼于长远发展的中国奥园，始终坚持规模、利润、风险平衡发展，安全边际在不断提高，为其穿越周期构建了“护城河”。

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现金回款率87%，账上现金超600亿元

根据奥园财报，今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。2021上半年，中国奥园实现营业收入325.1亿元，同比增长15%；净利润为28.4亿元，净利润率和毛利率分别为8.7%和29.3%，均维持行业较高水平。在销售端，中国奥园上半年实现合同销售金额675.8亿元，同比增长33%，其中华东区域贡献最大，为227.6亿元，华南和中西部核心区紧随其后，合同销售金额分别为194.5亿元和177.4亿元。

中国奥园业绩的稳健增长，离不开其对区域深耕的强化和精细化管理。今年年初，中国奥园主动求变，启动了历史上决心最大、规模最大、幅度最大的组织变革，即成立悦康控股全面统筹非房业务板块，将地产集团与商业地产集团旗下地产项目高效整合，纳入集团总部管理。优化组织后，预计经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效。

管理及运营能力得到提升的中国奥园，其管理层对未来的发展充满了信心。董事会主席郭梓文在8月23日出席业绩会时表示：“有信心完成1500亿元的全年合约销售目标。”

在积极去化的同时，中国奥园持续加强对回款目标的考核。截至2021年6月底，中国奥园的现金回款率达到87%。业内人士分析称：“在房地产企业融资环境趋紧的背景下，销售回款能力被看作是持续经营的关键。回款率越高，则意味着现金流越充足。”截至期末，中国奥园账上现金及银行存款约606.45亿元，另有约1283亿元的的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，财务安全性凸显。

提前安排再融资，“三道红线”预计明年年底全绿

除了“全面加强销售，紧抓回款”外，中国奥园在融资端贯彻审慎的资金管理，提前安排再融资，“稳健”底色进一步凸显。据悉，中国奥园上半年在境外成功发行了三笔优先票据，合计融资7.38亿美元，最低的一笔利率仅为4.2%。此外，还发行了18.2亿元的境内公司债并获12家商业银行提供三年期境外银团贷款逾21亿港元，完成境外银团再融资。有机构在研报中指出，随着下半年偿债高峰的逼近，可能会有更多房企倒下。而一向注重企业信用的中国奥园，已悉数赎回年内到期的公募境外债。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌在业绩发布挥上表示：“下半年主要通过长期债务置换短期债务，优化债务结构。有信心使融资成本维持在7%这个水平。”

备受关注的“三道红线”指标方面，截至2021年6月30日，中国奥园净负债比率为80.7%；剔除预售帐款的资产负债率是78.5%；现金短债比为1.3倍，暂居“黄档”行列。陈志斌表示：“将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产。至2022年底实现‘三条红线’全绿标准。”陈志斌还谈到了有息负债，2021年底预计同比减少10%-15%，争取降低到1000亿元以下。

控制买地节奏，城市更新转化贡献大

“控制买地节奏”也是中国奥园降杠杆的一大举措。陈志斌透露，中国奥园以销定投，保持审慎购地，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。

不过，得益于在“城市更新”领域的前瞻性布局，中国奥园的土储依然十分丰厚。截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约7543亿元，其中大湾区占比约99%。计入城市更新项目后，中国奥园2021年6月底的总货值为1.35万亿元，能够满足未来四至五年的发展。

据悉，目前中国奥园的土地2/3来自于收并购。中国奥园集团执行董事、联席总裁马军表示：“未来将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。”另据中国奥园透露，2021年至2024年预计城市更新能够转化的可售货值达到2420亿元。

分析认为，随着项目持续加速转化，中国奥园未来将实现土储扩容与利润水平的双丰收。中国奥园的大股东和高管也对公司发展前景充满了信心，这从其频繁的增持等动作中可窥得一斑。据悉，上市以来，中国奥园大股东和高管增持、以及对公司回购的股票，累计达10.3亿港元。郭梓文也表示：“不排除在适当的时候继续增持”。

图片由奥园集团授权使用