作者： 马一凡

  今年380多次调控，终于换来了明确的楼市拐点。

  根据国家统计局最新出台的楼市数据，7月全国商品房销售面积、销售金额环比分别骤降42%和40%，跌至近一年最低。

  从7月份70城数据看，新房价格上涨城市数量减少到51个，二手房房价上涨城市数量减少到41个。

  对开发商来说，这可能是近三年来销售最惨的7月。相较去年疫情后市场，今年7月销售面积同比降了8.5%，销售金额同比降7.1%。

  北上广深的房价虽然没有下跌，但是成交面积已全部下滑，量变引发质变，这或许将影响后续市场各方的心态变化；“楼盘打新”一向最为火热的杭州，亚运村首批项目摇号登记数竟不及预期，没有触发社保限制；而上半年楼市非常强劲的合肥，房价涨幅也逐渐熄火。

  与此同时，楼市分化正在加剧。26个城市二手房价格开始下跌，其中大部分为三四线城市。无论是明面上的行政命令，还是暗地里的行业约束，已经有城市担心房价下跌太猛，事先划定降价红线。

  有业内人士认为，一场“全线超预期降温”来了。

  四大一线城市成交量下滑

  17日，杭州“万套红盘潮”出现了爆冷一幕。在“亚运村三巨头”中最早领取预售证的绿城桂冠东方一期989套房源登记结束，杭州当地媒体称，最终参与登记摇号的数量定格在6300组左右，既未触发限售，也没有触发“拼社保”，“杭州楼市最后的盛宴”被提前浇灭了热情。而原本不少杭州人预估的“万人摇”、全城冻资千亿的场面，似乎也很难再现了。

  今年上半年涨幅在强二线城市中非常突出的合肥，房价也终于涨不动了。根据国家统计局数据，合肥新房价格涨幅已经连续4个月走低，二手房价格涨幅为近17个月最低。7月份合肥新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均只上涨0.1%，仿佛踩下了急刹车。

  根据国家统计局数据，今年6月，全国房价涨幅开始呈现稳中有落的态势，到了7月份，各线城市涨幅已经全面回落。

  最为突出的数据是，在统计局重点监测的70个大中城市里，已经有26个城市二手房价格环比下跌，比上月增加了10个。同时，房价上涨城市已经连续4个月数量下调，新房51个城市房价上涨、二手房41个城市上涨，都是年内数量最低。

  四大一线城市成交面积环比均出现下滑，总成交面积环比降幅为21.34%，其中上海下滑幅度最大，超过30%，北京超过15%。二线代表城市成交面积环比下降11.47%，三线代表城市成交面积较上月下降17.42%。

  对于7月房地产数据，中金公司认为“基本面全线超预期降温”。招商证券(600999,股吧)则认为，7月销售额高位回落，跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势。中信证券(600030,股吧)同样认为，由于信贷供给有限，下半年销售预计继续下行。

  对于房企来说，一系列开发景气指标也在下行。7月新开工数量大幅下跌，同比降幅高达21.5%，环比累计新开工增速由正转负，全年难言乐观；单月投资增速继续回落，同比增速仅1.4%；累计土地购置面积负增长，下半年供应结构仍然偏紧；单月房地产企业到位资金增速转负，达到-7.0%，融资环境依旧严峻。

  可以说，从去年下半年延续至今年的楼市高烧，目前拐点已经十分明确。今年以来，罕见的金融强监管与行政性调控同时发力，推动了房价降温。

  按照历史经验，7、8月份是调控政策平静期，但今年却一反常态。7月，房地产调控政策持续出台，从中央到部委到地方，密集调控次数高达66次，刷新年内单月调控次数最高纪录。

  7月末住建部约谈5个热点城市之后，8月上半月，各地调控政策依旧频出，累计已经超过30次。

  整体来看，今年以来全国各地调控次数超过了380次，调控呈现多频次、高密度、精准性、全链条的特点，如一场不停歇的疾风劲雨，终于浇灭了楼市虚火。

  三四线城市房价排队下行

  不同于热点一二线城市拐点初现，不少三四线城市已经迅速进入房价下行通道。

  7月已经录得房价跌幅的城市，大多数为中西部和北方的三四线城市，包括岳阳、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇岛、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、常德、韶关、桂林、泸州、南充、遵义和大理。

  以湖南岳阳为例，根据国家统计局数据，其单月新房价格环比下跌0.7%，跌幅为全国第一，而在此前的6月份新房价格环比也下降了0.4%。

  根据克而瑞数据，自今年6月开始，岳阳新房价格出现断崖式下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月继续下滑至6492元/平方米。因而在众多限售、限价政策中，湖南岳阳出台了年内第一个“限跌令”——当地调控新政称，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

  与岳阳类似，房价下跌的昆明也“坐不住了”。

  作为西南4个省会城市中唯一房价下跌的城市，8月11日，昆明市房地产开发与经纪协会出面召开“三稳”工作要求座谈会，称恶意降价等情节严重者，将被停止项目网签，并要求其成员禁止释放或转发市场负面信息。不过，昆明市房地产开发与经纪协会性质为社会组织，它发布的消息并不能视作政府部门的正式调控举措。

  过去几年，部分三四线城市过分依赖棚改货币化拉抬楼市，如今棚改基本收官，叠加整体信贷收紧，即便不出楼市调控政策，三四线城市的房地产都已面临巨大压力。

  “目前三四线城市去化慢，而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化压力，三四线项目打折、降价促销几乎是必然的。我们内部已经在做降价部署，主要需防范降价面临的舆论压力和老业主不满。”一家房企营销人士告诉第一财经。

  另一家房企中部区域营销线人士则表示：“现在降价也是无奈之举，因为大家回笼现金流的任务都很重，下半年降价的情况可能更普遍。不过一到楼市下行期，很多城市都设置了‘暗线’，即便不出限跌令，大家也都知道要控制幅度。现在有龙头房企债务压力太大，降幅太多，这样容易导致当地楼市大起大落。”

  三四线的降价暗战，也反映出目前中国楼市高度分化的情况正在加剧。整个大环境生变，部分三四线城市房价猛跌，而一些一二线热点城市在各自的密集调控下，房价依然坚挺。比如北京、上海，尽管出现成交面积下滑的情况，但二手房涨幅达0.7%，仍然领跑一线城市。

  “上海新房成交面积下降幅度较大，但从房价指数来看，上海新房环比仍上涨0.4%。7月二手住宅市场成交同样出现缩水，交易量不到2.4万套。虽然成交量出现下滑，但从绝对量来看，仍比正常流量高出15%以上，说明市场温度虽然有降，但是降幅不显著。”上海中原地产市场分析师卢文曦对第一财经表示。

  中原地产认为，目前从交易趋势来看，上海、北京还暂时处于上升通道中，因此尽管有调控政策，但要马上扭转预期有一定难度。