今天我们系统谈谈，在“买房、投资和创业”中，使用杠杆的问题。杠杆这个词，是金融圈的黑话。翻译过来：就是借钱！就是举债投资！

先说买房子能不能加杠杆。要搞清楚这个问题，需要先反过来想，证券投资为什么不能加杠杆？这个原因我已经说过无数次——因为价格的随机波动会导致暴仓。一个内在价值100元的股票，高估的时候能到500元，低估的时候能到20元，证券市场的波动性之大，即便你仅仅使用1.3倍的杠杆也能暴仓（1.3倍杠杆的意思是，你自己有100元，找券商借了30元）。

所以房子能不能加杠杆，这个问题的重点在于，加杠杆买房究竟会不会暴仓？

贷款买房和融资买股票，底层的逻辑是完全一样的。你有500万现金，然后找银行借出500万，用合计1000万买了一套房，房子抵押在银行，贷款+利息全部还清后解除抵押。到“买入标的物”这一步为止，贷款买房和融资买股是一模一样的。但是在“持有标的物”的过程中，贷款买房和融资买股有些不同。假定同样使用2倍杠杆的情况下，我们模拟以下两种情况：

融资买股：假设你有500万现金，从券商融资500万，用合计1000万买了股票。接下来，如果你手中这市值1000万元的股票跌到600万左右，券商会要求你“追加担保品”，如果你做不到，券商会强行卖掉你手中的股票，然后收回借给你的500万本金+X%的利息，剩余的资金退还给你。

在完整经历这个过程后，你原本的500万本金，应该只剩不到100万。如果股票下跌的速度太快，券商来不及“强行平仓”，你剩余的本金甚至有可能是负值，也就是说，你的500万本金被清零后，还倒欠券商一些钱。

做投资比较久的读者，应该经历过2014-2015年A股的大牛市，一年多的时间，股市从2000点涨到5100点，我的一个朋友从2013年开始融资买入当时估值极低的蓝筹股，然而到了2014年5月，他暴仓了。被券商“强行平仓”之后，他还剩下一些本金，其实理论上他还可以用剩余的本金继续融资买股票，但经历一次暴仓之后，一般人是不敢立刻再上杠杆的。

然后到了2014年7月，大牛市开始爆发（这是事后的描述，当时并不知道），在14-15年的大牛市中，朋友用暴仓后剩余的钱，赚回了当初的本金。在我见过的加杠杆的投资者中，这位朋友算是结局比较好的一个。所以虽然已经提示过无数次，还是要再说一遍：买股票永远不要加杠杆！

贷款买房：假设你手中有500万现金，从银行借款500万，用合计1000万买了一套房。接下来三个问号：

问题1：如果你这套买价1000万的房子跌到600万，银行会要求你“追加担保品”吗？

问题2：如果这套房子跌到500万，银行会把你“强行平仓”吗？

问题3：如果这套子跌到400万，你可以把房子扔给银行，然后断供不玩了吗？

这三个问题，我专门问了银行的朋友，回答如下：

答案1：理论上银行有权要求客户追加担保品。但具体执行中，如果是某套房子或某个楼盘出了问题，银行不会要求客户追加担保品（银行的风控主要靠大数法则，不会精确覆盖到具体某个楼盘）。

如果是整个市场的房价崩了，银行会不会要求客户追加担保品，不知道。目前还没遇到过这种情况。如果银行希望你追加担保品的话，程序上它必须先进行“抵押品二次评估”，对于按时还月供的客户，银行基本上不会有心情去观察你的抵押物。至少目前来说，“强收客户的房子然后司法拍卖”，是银行极力想要避免的局面。

答案2：逻辑与答案1相同。

答案3：如果1000万的房子跌到400万，而你欠银行500万，你是不可以直接把房子扔给银行的，如果你强行这么做，会被冻结资产、会上失信人名单。

综上：贷款买房相比于融资买股，“暴仓”的可能性要小很多。如果遇到房价全面下跌的情况，被要求“追加担保品”甚至被“强行平仓”的风险，理论上是存在的。至于实际操作中会怎么执行，谁也没遇到过，所以很难判断。可以预见的是，以我国的风格，这种事情不会当成单纯的经济问题来处理。

注意，我这里绝不是鼓励大家去贷款买房，只是单纯在谈论“暴仓”的风险。事实上，一笔投资除了暴仓之外，还面临无数种风险，比如：

标的物本身是否估值过高？

贷款后你的现金流能不能覆盖利息？

如果你失业了，月供是否仍然还得起？

如果你和配偶都失业了，月供是否仍然还得起？

如果……还有无数的如果，都是需要预先考虑到的。

房子说完了，接下来谈另一个问题，做生意可以加杠杆吗？

我们首先要明确一点，投资者和企业家的生态位是不同的。尤其是“证券市场的财务投资者”和“一级市场的创业者”，生态位更是不同的。

作为一个财务投资者，资产不被清零，是最最基本的要求。如果一个基金经理亏光了投资人的钱，然后对他们说：“虽然你的资产被清零了，但是我给你买的期权有50%的概率能翻100倍，所以我其实是帮你做了一笔“数学期望值为正的投资。”我想不会有任何一个投资人因此而原谅他。

但是，如果一个创业者亏光了投资人的钱，只要他不是骗子，通常都能获得投资人的谅解。因为至少从社会共识的层面，“不被清零”从来都不是创业者需要死守的底线。创业这件事，天然就带有赌身家的属性，甚至有些时候，创业者如果没有赌身家的气魄，反而有可能被资本歧视。试想一下，如果有个创业者，按我买股票的风格去创业——把自己的资产分成30份，分别开了30家不同的公司……估计他在天使轮一分钱都拿不到。

既然创业这件事天然就带有强烈的进攻色彩，我们当然也没理由因为一个创业者举债经营而指责他。只不过我们需要清醒地认识到，创业的“成功率”与“潜在回报率”，和证券投资是完全不同的。

给大家两个数据：中国企业的平均寿命是3.9年，中国中小企业的平均寿命是2.9年。创业是个向死而生的事情。而且即便企业的平均寿命已经这么短了，我们还要追问，这2.9年的平均寿命，是怎么均出来的？

根据我的观察，也基于普遍的商业常识，一般来说“先有业务，再开公司”的情况下，公司比较容易存活。比如很多会计师事务所、律师事务所、牙科诊所、设计公司等，都是先有了稳定的客户群，先有了确定性极强的生意，然后出于正规化管理的需要而开一个公司，把这个生意装进去。这样的公司存活能力极强，通常负债率也更低，甚至根本没有负债。

但是，硬币的另一面是，这样的公司通常做不大，就算能做大，也绝不可能迅速做大。比如我的基金公司就是这样，成立之前我就知道客户是谁，成立之后没有过一分钱的负债，存活从来不是问题，但你要说像互联网公司一样爆炸式的扩张，那是绝无可能的。

另外一种情况，是“先开公司，再找业务”。这样的公司通常都活不了。但是，十年能翻1000倍的，往往也都是这样的公司。对于这个类型的公司，增资扩股和举债经营，都是再正常不过的事情。不成功，便成仁。

综上：做生意可以加杠杆吗？可以。但是如果你喜欢波澜不惊的生活，还是不要轻易举债。

杠杆的问题就说到这里。作为一个保守的投资者，我对杠杆的态度始终是“谨慎偏负面”的

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