2021年初至今，楼市发生了很多大事。

比如多个城市推出了官方“二手房成交参考价”，试图管制二手房价格；二手房在一些地方、一些银行，出现了局部的停贷现象；部分城市房贷利率上升，放款期拉长。

此外，还有一个值得关注的新闻是：牛市的“带头大哥”——深圳彻底转凉了。

上图是二手房成交量和成交面积的走势图，可以看到6月已经下降到了2575套、23.73万平方米，跟715新政出台前的2020年6月相比，萎缩了大约四分之三！

据“时代周报”报道：记者从多名德佑店东处获悉，今年5月，深圳贝壳系约有100家门店关闭。截至5月底，深圳贝壳系员工约17000人，较2020年12月减少5000人。深圳实名登记的房产中介从业人员为45458人。以此推算，6月深圳房产中介人均成交不到0.06套。

深圳二手房市场已经完全入冬。

深圳二手房市场为何如此寒冷？原因大概有三个：

第一，深圳2020年7月15日出台的“715新政”，把个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，还恢复了豪宅税（750万元以上算豪宅）。这相当于二手房交易税费大幅提升，或者说冻结了一批二手房源。

第二，深圳2021年2月8日出台的“二手房成交参考价”，相当于提高了二手房的首付比例，尤其是对高房价、热点地区，打压力度明显。

第三，深圳严查新房购买资格，包括首付资金来源，月供能力等。并通过打新积分的设置，压制“卖二手房换新房”行为。最终降低了有房人群的“换房冲动”。如果你卖了原来的房子，也未有资格参与热点新盘的摇号。

与此同时，深圳新房市场也开始降温。下面是最近几个月新房的成交量。

由于新房限价，普遍比二手房便宜、税费低，所以成交量跟供应量相关。观察新房市场是否降温，“认购倍数”是一个更重要的指标。

上周深圳有两个新盘公开发售。一个是宝安西乡的山海御园，一个龙岗新生片区的颐璟名庭。山海御园推售1457套房，最终认筹客户919批。颐璟名庭这次推售408套房，认购量是221批客户。

宝安西乡算是热点片区，此前认购率动辄可以达到300%，但山海御园这次竟然连100%都没有达到。

深圳打新降温，跟市场转冷有密切的关系。

购房者的心理是“买涨不买跌”，当市场转冷的时候，很多人开始持币观望。毕竟，深圳房票变得非常稀缺，从对户籍人口限制看，严厉程度甚至超过京沪。

所以，购房者普遍珍惜自己的房票，不是十分满意的盘，就开始犹豫、迟疑，甚至放弃。

接下来，上海、广州、杭州、西安、成都等热点城市，也会步深圳的后尘吗？

我认为，热点城市可能会明显降温，但是否有深圳市场极端，就很难讲了。

比如深圳推二手房成交参考价，是一下子公布全市全部3000多个小区的参考价，成都分两次才公布了400多个小区的参考价，西安目前只公布了102个小区的参考价。上海采取的是中介申报二手房挂牌价，官方审核，相当于有一个“未公布的参考价”。

出于稳增长、保就业的需要，很难有一个城市跟深圳一样，在二手房参考价上“一竿子插到底”，让市场彻底入冬。深圳不得不这样做的原因，是供应量极度稀缺。

上图是过去三年半，主要城市出让土地可以建设的房屋面积，深圳的人口超过武汉和天津，但供应量只有它们的八九分之一，这意味着什么是不言而喻的。

虽然深圳近期大幅增加了土地供应量，尤其是住宅供应量，即便能翻倍又如何？仍然只有武汉、天津、青岛、西安这些城市四分之一、三分之一而已。

所以，深圳服药的时候，剂量一定跟其他城市不一样。

最近有很多媒体吵吵说：中国楼市的逻辑真的变了，二手房流动性被锁死了，楼市没有投资价值了等等。

该怎样看这个问题？

我认为，上述看法大多在哗众取宠，骗流量。当然还有部分人，是真的不懂。

楼市的问题，一定要从国家运行成本、税收、就业的角度来观察。

在当今世界上，来自不动产、房屋的税收，以及其产生的GDP和就业岗位，对任何一个国家都是非常重要的。

美国是世界第一经济大国，也是第一强国，而且早早就实现了充分的城镇化。但时至今日，美国仍然非常依赖房地产行业。

比如目前美联储在持续印钞（QE），每月的“剂量”是1200亿美元。其中800亿美元印给了美国财政部，是购买美国国债。另外400亿美元是购买房利美、房地美等机构发行的MBS。

如果中国央行直接购买各大银行打包发行的“房地产贷款资产”，大家会怎样看？一定认为央行疯了，竟然直接给房地产行业送钱？但美国就是这样做的。

2020年，美国房地产行业增加值占美国全部GDP的12.9%左右，而中国只占7.3%。

当然，美国房地产增加值的统计口径跟中国存在差异，但即便剔除差异，比重也是高于中国的。

美国发展到了这样一个阶段，房地产仍然是重要产业。这意味着什么？

另外，房地产占中国地方政府的财政收入比重非常高，仅卖地收入部分（不含房地产行业产生的税收），就可以占到一些城市财政总收入的60%以上。全国而言，卖地收入、房地产相关税收加起来，占到全部财政的35%左右。

有人常拿中国跟日本比，其实中国跟日本存在巨大的差异。日本是一个战败国，目前仍然处于美国占领状态下，只能维持有限军力。在军费开支上，跟中国差异很大。中国是跟美国站在一个层面上的，不仅要独立自卫，还要承担国际义务，保护自己全球化是利益。

另外，我们有健全的基层组织，比如街道、社区，这些都需要开支。基层组织的健全，在此次防范新冠疫情中显示出巨大的优势。西方国家基层政权普遍缺失，好处是成本低，坏处是很多公共服务无法提供。

所以，房地产市场不仅现在对中国仍然重要，未来20年、30年，甚至更长远的时间里，都仍然重要。

国家调控楼市的目标是“稳房价、稳地价、稳预期”，也就是“三稳”，而不是“三降”！

由此，我们可以做出两个重要的判断，也就是中国楼市正在或者即将发生的“两大变化”：

第一，“板块轮动”越来越明显，是未来的基本走势。

所谓“板块轮动”，就是“轮流吃饭”的意思。深圳是2019年11月11日取消的豪宅税，启动了一轮上涨。2020年7月15日恢复了豪宅税，再加上其他措施，给市场实现了降温。然后是上海、东莞、广州、杭州、西安、合肥等城市，先后回暖，先后出台调控措施。这跟2015年的2017年的那一波，非常相似。

接下来，就轮到济南、青岛、长沙、郑州、武汉、石家庄、天津、北京了。

其实济南、长沙、郑州、青岛、武汉等城市已经有所表现了：

上图是截至6月末70个主要城市的新房上涨情况，我们仔细看一下环比涨幅（比5月上涨的幅度）。

其中济南环比涨了1.5%，位居全国第一；长沙环比上涨1.3%，全国第二。

北京和天津环比涨了0.9%，涨幅也不算小。郑州、青岛、武汉分别环比涨了0.8%和0.7%，也都比较靠前。

而此前，这些城市基本上都是比较冷的。

这就是板块轮动，各地都要卖地、稳增长、保就业，都要发工资。热钱不能一直围绕着深圳、广州、东莞、上海、杭州、合肥、宁波这些城市，必须要被挤出来，转换战场。

第二，价格将长期呈现“台阶走势”。

调控越来越严格，什么“三道红线”（房企）、“两道红线”（银行），新房限价、二手房成交参考价等，层出不穷。楼市已经被装入笼子，严格地走“鸟笼行情”。

这不是说不涨了，而是往往会出现几年横盘的情况（比如北京、郑州、长沙等很盘了很久）。一旦开个口子，就会把过去几年累计的能量释放出来，出现短时间大涨50%甚至局部片区翻倍的现象。

如果画出走势图，就是“台阶式走势”。

你很难知道什么时候房价“上台阶”，什么时候会继续横盘。等降息或者去库存消息发布的时候，往往一夜就涨价了。你能做的是，如果有钱尽量早点买。买了之后就潜伏者，等着市场“上台阶”。

这当然不是建议你炒房。炒房风险极大，因为炒房客是投机客，过分加杠杆，资金自有率低，资金成本高，所以风险大。我只建议适度投资，资金是合法的、自有的，成本比较低，可以立足5年以上。

如果是后者，而且选对了城市、片区和楼盘，房地产市场仍然是不错的投资。

最后再总结一下：标题上说的8个字，就是“板块轮动、台阶走势”，这将是未来10年甚至更长时间中国楼市的基本态势。

至于中国楼市、美国楼市乃至世界楼市的基本逻辑，永远不会变

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