衡量股票价值的两个核心指标，一是ROE，二是估值。ROE反映企业是否优秀，估值反映股价是否便宜。正常来说，ROE越高的企业，估值越贵。

但也有例外。比如房地产,就是一个ROE很高、估值却很低的行业。

其中的逻辑见仁见智，一些人把房地产的低估值归因于夕阳赛道，另一些人则将其归因于大A股市的非理性。

房企的优点其实很多，比如因为赚钱容易，分红很大方，将每年净利润的30-50%拿出来回馈小股东的公司比比皆是。这说明房地产不是只有账面盈利、不见真金白银的纸上富贵行业。

房企的另一个优点是，土地储备是一种优质透明的资产。

制造业公司面临困境需要去产能时，笨重的机器多半只能打骨折抛售。而土储与之不同，是一种易于平价变卖的资产。

土储转让的便利，也让经营不良的房企有着轻松的退出门槛，降低了行业竞争难度。

而且各城地价也是一种很透明的信息，第三方检验容易，猫腻少。

地产股和房价的相关性很强，从资产配置角度来看，极度低估的地产股，相比价格高昂的实物商品房，或许已经存在可观的差价。

有的人极度看空房价，甚至连自住房都卖了持币待跌，那看空地产股也情有可原。但大多数天朝投资者，应该都是中性看待房价的。

我每个月都将对大A的纯地产股进行前瞻估值分析，以争取在这个性价比很高的行业中，选出性价比更高的企业。

所谓前瞻估值，是用最新预售数据计算的估值，会体现到2年后的财报上。通过前瞻分析，我们比只会看财报的投资者看远了两年，掌握了更多胜算。

前瞻净利润率是最大的分析难点，已经考虑过新拿地价、费用错配、利息资本化修正，并对未来扩张速度进行了归一化校准。

下面是大A纯地产股的前瞻数据：

■新城控股：

产品力全国排名第29，ROIC=11%，市值940亿，年初至今权益销售867亿，折全年前瞻净利润179亿，折前瞻市盈率5.2倍。

■保利地产：

产品力全国排名第12，ROIC=8%，市值1456亿，年初至今权益销售2052亿，折全年前瞻净利润500亿，折前瞻市盈率2.9倍。

■金地集团：

产品力全国排名第6，ROIC=9%，市值484亿，年初至今权益销售1006亿，折全年前瞻净利润270亿，折前瞻市盈率1.8倍。

■首开股份：

产品力全国排名第73，ROIC=3%，市值135亿，年初至今权益销售387亿，折全年前瞻净利润64亿，折前瞻市盈率2.1倍。

■阳光城：

产品力全国排名第18，ROIC=4%，市值203亿，年初至今权益销售713亿，折全年前瞻净利润93亿，折前瞻市盈率2.2倍。

■荣盛发展：

产品力全国排名第48，ROIC=9%，市值243亿，年初至今权益销售552亿，折全年前瞻净利润102亿，折前瞻市盈率2.4倍。

■万科A：

产品力全国排名第7，ROIC=11%，市值2792亿，年初至今权益销售2306亿，折全年前瞻净利润532亿，折前瞻市盈率5.2倍。

■金科股份：

产品力全国排名第19，ROIC=5%，市值316亿，年初至今权益销售724亿，折全年前瞻净利润103亿，折前瞻市盈率3.1倍。

……

上面列表剔除了地产开发营收占比低于90%的房企，如中南建设、华侨城等。也剔除了目前有债务风险的蓝光发展。

总的来说，目前地产板块整体季度低估。全国一共有大约10万家地产公司，而上面列表都是全国百强房企，具有竞争力和规模优势。

我自己目前持有文中3只地产股：新城控股、阳光城、荣盛发展。

新城控股的优势是商业地产结合住宅的模式做的很好，一方面通过吾悦广场的规划低价拿地，一方面将部分资金沉淀进自持商业降低了行业风险。他的利润率和成长性都是非常出色的，而且这种生意模式很可能将带来价值重估提升。

阳光城进取心很强，前些年ROE高达30%，如果能改善利润率短板还有望更进一步。他的控股股东和新引入的战投泰康人寿签订了10年业绩承诺对赌协议，其中前5年在分红30%之后还保证复合增速15%，否则将现金补偿，这个承诺非常值得重视。

荣盛发展中规中矩，在过去近十年中的ROE始终维持在16-31%之间，利润率在房企中处于一线水平，高出阳光城很多，而估值则是非常低。

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