“预计合约销售额年增幅30%。”领地控股集团有限公司（下称“领地控股”，6999.HK）最新的预测值看上去幅度不小，但实际上距离早先的目标有些遥远。

  领地控股曾在2019年提出：“将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现千亿战略的新跨越。”然而最终，公司在2020年只录得250亿元销售额。

  与目标一同收缩的，还有领地控股的股价。2021年5月末至今，公司股价从9.2港元/股降至最新的6.25港元/股，累计下滑约三成。

  种种现象背后，是领地控股近几年来大笔拿地带来的后遗症：毛利率下滑、负债问题紧张、融资成本高……

  步子太慢的“全国化”

  深耕川渝的领地控股是典型的家族式企业。公开资料显示，1999年，刘玉奇、刘山、刘玉辉在四川创立了领地控股。之后，刘玉奇和刘山退出，房二代刘策和刘浩威走到了台前，刘玉辉目前则位于领地的权力中心。

  2018年至2020年，公司营收为45.15亿元、75.8亿元、131.9亿元；净利润分别为4.21亿元、5.45亿元、8.6亿元。

  截至2020年底，领地控股土储总建筑面积约为1654万平方米，其中69%位于川渝经济带，并以成都、乐山、眉山、绵阳、南充居多。2020年，其在成渝经济带及四川省的销售额占到总销售额的74%。

  惠誉国际2021年5月发表报告称：“公司近70%的合约销售额来自于四川省，高度聚焦四川地区的战略是一把双刃剑；相较更高评级的同行，领地控股的合约销售额略显单薄，财务指标波动较大，并对信托贷款依赖程度较高。”

  事实上，领地控股开始全国化的步伐并不算晚，公司早在2006年就进军了佛山市，但直到2017年才进一步扩展至河北省承德市，2018年进入相邻的重庆市场。

  等到公司发现拓土步伐太慢时，中国房地产市场已经开始由“增量时代” 向“存量时代”转换，领地控股开始奋起直追，但似乎良机已过。

  大举拿地的“后遗症”

  2019年前后，公司多次强调“千亿目标”，并开始大刀阔斧地推进拿地进程。

  2018年至2020年，领地控股存货从186亿元上涨至293亿元、416亿元，期间公司多次溢价拿地，其中溢价率最高的一次是2017年竞买惠州市地块，成交价12.54亿元，溢价率达到了251%。

  领地控股将“过犹不及”诠释得淋漓尽致。《投资者网》研判招股书发现，2020年3月至7月，公司在5个月内时间里增加土储接近300万平方米。

  这同时为之后的问题埋下了隐患。

  2018至2020年，领地控股毛利率一路降低，分别为35.7%、27.8%、27%；同一时期净利率也持续下滑，分别为11.5%、8.9%、8%。

  这一情况且一时难以缓解。评级机构穆迪今年5月分析：“由于较高的土地成本，公司未来12-18个月毛利率将从2020年的27%下降至21%-22%，但其合约销售额或将录得持续增长至250亿元。”

  实际上，更为严峻的是资金链问题。2018年、2019年与2020年前5月，公司净资产负债比率分别为110%、140%、150%。

  截至2020年，领地控股剔除预收款后的资产负债率为75.9%，撞破该指标“不得超过70%”的“红线”标准。

  根据2020年年报，公司借款主要由“银行贷款”与“长期其他贷款的即期部分”组成，总的看利率并不低，前者为5.21%至10.12%，后者为8.82%至13.31%，而惠誉评价公司“对信托贷款依赖程度较高”，以此来看，后者或涵盖了信托贷款。

  另外，公司融资成本从2019年的2.3亿元增加到了2020年的3.06亿元，同比增加33%。

  何时实现“千亿”目标

  一系列问题出现后，领地控股仍没有放下对规模化的追求，只是将“千亿”目标调整为“合约销售额年增幅30%”。

  当然，从领地控股最新的战略布局来看，公司明显谨慎稳健了许多。

  从去年年底开始，筹划引进职业经理人，原恒大集团副总裁许晓军加入领地，担任总裁一职，负责领地集团地产业务整体管控，同时配合集团展开其它相关业务。

  2020年12月，领地控股募资15亿元成功登陆港交所，其中约60%用于拨付现有项目，如物业开发项目的建设成本；20%用于收购土地；10%用于偿还项目开发的现有计息借款，余下补充营运资金。

  自登陆港交所以来，领地控股拿地力度相较于以往有所减弱，在首轮集中供地中亦鲜有出手。

  今年1月7日、6月17日，公司联合南通国企23.26亿元竞得南通宅地，以及单独在获得眉山2宗地，其余则鲜有拿地信息披露。即便在4月全国多地集中供地，领地控股也几乎没有出手“补仓”。

  事实上，这一趋势在2020年第四季度就出现了，按年底总土储计算，彼时公司增幅降至-2万平方米。这与此前管理层提出巩固西南市场地位、提高其他地区投资，以及开拓新的融资渠道有所出入。

  对此，领地控股表示：“公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市场供需、购置策略等维度的研判上要求更高。领地会寻求与第三方合作，共同收购项目，或通过收购项目公司获取土地。”

  惠誉国际指出：“近几年领地控股举债扩张迅速，包括担保在内的净债务激增，导致杠杆率上升。预计领地控股未来几年将把收入的40%-45%用于拿地。”

  但事实上，领地控股比研究机构想象得更为谨慎。在土地市场竞争日益激烈的大形势下，正尝试通过其它路径补充项目，不良资产处置就是方式之一。

  6月16日晚间公告，领地控股与包括中国东方资产在内的相关方订立债务重组协议，据此公司收购向目标公司注资2.27亿元，并就协定债务6.3亿元及最高利息1.6亿元提供公司担保，以及进行股份处置。

  目标债务重组事项完成后，领地控股将取得数家目标公司51%股权，后者主要拥有位于四川绵阳市涪城区共计6宗商住用地，对应总占地面积约50.94万平方米。

  但有市场观点认为，利用不良资产拿地，不免会带来债务风险。如今，解决债务问题成为公司首要任务之一。

  6月23日，领地控股公告，公司发行境外第一笔364天期的美元债，规模1.5亿美元，票息率12%。

  Wind数据显示，今年以来内房企在海外发行共计92只债券，票面利率超过12%的有11只，其中期限为1年的仅有2只。

  创始人刘玉辉也开始为上市公司四处奔波。6月30日，刘玉辉旗下的领地集团有限公司与四川银行签署银企战略合作协议。四川银行将为领地控股集团提供授信额度25亿元，并提供量身定制的金融服务产品和解决方案。

  那么，领地控股对于面临的上述问题有何置评？下一步公司又将如何实现“千亿”目标？“存量竞争”时代，公司还有更多机会“弯道超车”么？近期《投资者网》致电致函公司方面，等待数日仍未获答复。