最近，国内首批公募REITs产品获批，这个被市场盼了好几年的万亿级产品终于落地，意味着我国将正式进入大REITs时代。  #雪球ETF争霸赛#   #REITS如何买#  

REITs，就是房地产信托基金，指的是把流动性较差的房地产投资直接打包为证券化资产放到资本市场交易，这种证券化产品就叫REITs，后续收益主要来源于房地产投资的现金回报收益。 举个例子，我花不少钱盖了一栋写字楼，之后可以靠写字楼的租金慢慢收回本金，但我嫌太慢了，于是可以找基金公司把这个写字楼打包成REITs产品，你们都来买这个产品，我一次性回笼资金，后续写字楼产生的租金就是你们的稳定收益回报。 

狭义的REITs产品局限于房子，而广义的还包括一切能产生持续现金回报的基础设施，比如高速公路、仓库、园区以及各种公共事业项目。 

总的来说，REITs是一个投资者、基金和资产持有者三方共赢的资产证券化模式，由于投资的都是基础设施项目，收益很稳，但收益率并不高。 香港目前有12只REITs上市，总市值2300亿港币，其中60%都是领展REITs，过去十年的年均回报大概在3%-4.5%之间，和四大行的股息率差不多。 这点钱可能小资金看不上，但对于大资金选手很有意义，比如你有1000万，就可以拿出500万配置领展REITs产品，按照4%的年均回报计算，每年妥妥20万的收益，相当于给全部1000万资金搞出了2%的高流动性安全垫。

目前已经过审的首批9只REITs产品包括上交所5家，深交所4家，瞄准收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，都是管理层优中选优的标杆型项目。

现在还不好说哪只REITs的投资效果更好，要上市之后才知道，如果纯看资产质量的话肯定是收费公路，历来这个领域就是现金茅，相关的股票都是长期稳如狗的慢牛，更不要说更稳健的REITs产品。但是，现实是，过去30年，美国REITS的整体收益为10.26%~10.73%。部分产品的收益略高于标普500的10.42%。

可见，REITs产品的收益情况，其实和指数没有区别。上面9家基金他们今年的现金分派率（姑且认为是股息率）。大多数也就4%多一些。所以，我们的REITS收益，也就是个债券水平。

另外，世界上基本都有两个蓄水池，一个叫股市，一个叫楼市。

老美的两个池子放水量差不多，所以老美那代表不动产的RIETS和代表股市的标普。涨幅长期看相差不会大。这也是为啥咱们这很多人幻想REITS收益高了。因为咱们这楼市的池子放水量大啊。至少历史上比较大。这就是问题所在了。

房住不炒可不是说说而已。咱们这的REITS发行从一开始就要求，不能是住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目。而这些项目才是真正的好项目，特别是涨起来简单粗暴的住宅。要知道，REITS的主要收益是出租收益+增值收益。房地产项目之所以收益高，就在于那可怕的增值收益。非房地产项目，它的主要收益就是收租子，增值收益是很有限的。很多投资港美股的朋友都知道，香港的REITS收益不错。但其实那些都是房地产项目。比如越秀REITS的底层资产是广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和国际金融中心等等。

所以，说得不好听点，咱们这发行的是阉割版REITS。不要武侠片看多了，以为公公们很能打，东方就不败。不好意思，公公们真的不太能打，东方老哥也不敌血气方刚令狐冲。慢着。小了，格局小了。从全国人民的福祉来说，还是阉割掉好

另外，还有人说REITS的好处是波动要比股票小得多。其实，A股就有追踪海外REITS的指数基金。走势如下图蓝线。

整体上看，REITS的波动要比A股小一些。但在部分危机情况下，波动远高于股市。比如2020年的疫情，影响人们的出行，对实体经济伤害很大，REITS跌了30%，远高于股市跌幅。2008年主要是美国房地产泡沫破裂引发的金融危机。所以那年的REITS也是跌得不要不要的，直接来了个腰斩。其实，真正适合投资REITS的是机构。因为REITS和股市的关联相对小一些。适合机构进行多元配置。

最后，我们的REITS还有些其他问题，比如产权矛盾、永续期等等。但毕竟大多数投资者主要还是关心收益和波动，所以就不再赘述了。

总之，REITs的风险收益介于股票和债券之间，能够降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益，所以，一个优质的REITs，不仅需要讲好增长的故事，也需要讲好抗风险的故事。从投资者角度来说，投资一款REITs，不仅要看REITs的高分红，还要分析底层资产的增值能力。例如香港REITs“一哥”领展，2005年上市至今超过15年时间，其净收益增长超过10倍，市值从300亿增长到超过1500亿港元，在疫情期间逆市投资了英国、澳洲核心地区写字楼以及上海的七宝万科广场50%股权。业内的评价是，投资领展的，都是挣过大钱的。

召声觉得，与其盲目追捧REITs，不如入手一些相关房地产或者公共事业的ETF。

例如，召声非常看好的就是房地产ETF。“房住不炒”已出4年，房地产板块的净利润增速持续下降，但市值占比八成以上、有研究覆盖的成份股仍保持相对稳健的净利润增长态势，无研究覆盖成份股今年中报显示出企稳可能。疫情冲击之后，均维持在10~11%左右水平，房地产销售额增速升至超过15%，领跑各项经济指标。

与其盲目追不懂的REITS，不如选择投资认知内的房地产ETF。目前市场上规模最大的聚焦房地产行业的ETF为南方基金中证全指房地产ETF： $房地产ETF(SH512200)$ 

对此，召声梳理了一下房地产龙头企业，当然，现在的房地产股票也是逢低入手的好时机。

地股四巨头， $万科A(SZ000002)$  、 $保利地产(SH600048)$  、招商地产(000024)、金地集团(600383)。 

上海较大的地产：中华(600675)、陆家嘴(600663)。 

北京地产：中关村（000931）。 其他的还有：深振业A（000006）、万通地产（600246）、金融街（000402）

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