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REITs及其特点

REITs的英文全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。是一种信托基金，通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，REITs将不动产所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人的能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

REITs在上世纪50年代起源于美国， 基础设施REITs已经发展多年，主要投资于具有稳定运营收入的基础设施类项目，包括高速公路、污水处理、垃圾焚烧、水力/风力/光伏发电等。中国本次进行试点的主要为基础设施REITs

特点

公募Reits不是传统的公募基金，发行净值不是1元钱，而是根据询价定价。

公募Reits都是封闭式产品，封闭期从20年到99年不等。所以买了就不要想赎回变现了，想变现只能通过炒股软件在场内卖出。

上市以后，Reits基金可能较发行价出现折价，如果询价被指导留出空间了，也可能溢价，这就好比在港股和美股打新有可能赔钱，但是在A股打新大概率赚钱。

公募Reits基金的波动性会非常大，它不是固收产品，如果说股票的波动性是上蹿下跳的猴，Retis的波动怎么着也是袋鼠级别，上市首日30%涨跌幅，后续10%。

公募Reits的预期收益率，只是对分红的测算，不会刚性兑付底仓资产发行人更不会为收益兜底。

公募Reits不会每天公布净值，而是每半年才公布一次估值，在中间这段时间，都是盲猜状态，意不意外，惊不惊喜？不过除了半年报和年报，也会有季报公布期间的收入利润情况。

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REITs类型

契约型REITS又名信托型REITS，是指基于一定的信托关系所成立的基金，参与者包括投资者、基金管理公司和基金托管机构。契约型REITs凭借其操作简便和法律结构相对简单的特点受到大多数国家的认可。目前除了美国，大部分国家都采用契约型REITs。

抵押型REITs，通常直接向房地产所有者和开发商贷款，或通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资，其收益主要来源于于三部分：贷款手续费、贷款利息、抵押房产的租金等。

权益型REITs，通常直接拥有并运营能产生稳定现金流回报的收益类房地产，其经营范围包括房地产开发和租赁、相应的经营管理以及物业管理服务，投资收益主要来源于房地产租赁所得租金、物业管理收入、房地产买卖所得利润等。它是REITs中最主要的投资类型，占大多数。

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投资方向

中国本次进行试点的主要为基础设施REITs，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起公募REITs价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

公募REITs投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，公募REITs可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

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投资的风险

从投资的配置上来说，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

从投资的操作层面来说，投资公募REITs的潜在风险。首先，REITs基金仍然是一种交易性产品，有着“股性”的一面。存在价格波动，会受到市场基本面、投资者预期以及业绩等影响，对于投资者来说仍然有赔钱的风险。其次，要看运营团队的能力。例如说香港的REITs，90%的收入都来自租金，那么物业的好和坏、租金的高和低，就直接跟投资收益挂钩了。最后，未知性。REITs在我国属于首次发行，市场规模较小，监管框架也在逐步完善中，可能会存在流动性差，终止上市，税收等政策调整的风险。

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重要提醒

重要提醒：本次发行的都是非常好的项目，其中的优秀项目一定会引发广大投资者抢购，好消息是比例配售，如果你想买，肯定能买到，问题来了，你资金有限，只能投资一只，你会选择哪一个呢？（真想投资，需要在31日前准备好资金，友情提醒：多准备一点资金。）

提醒：如果你打算投资1000元认购即将发行的REITs基金，比例配售是大概率，最后你能实际得到的份额，可能会少的可怜。所以……，到底首次认购多少金额这个需要你自己独立判断。

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