备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。可以说，首批公募REITs已经准备好发行事项，机构投资者和个人投资者可以准备布局。

随着REITs基金的正式发行，一个“万亿级”市场正在打开。

公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

国泰君安表示，基础设施REITs作为一种全新的大类资产，具有明显的权益属性和资产盘活效果，是实现稳投资、补短板的有效工具，极大丰富了中国资本市场金融工具，对深化金融结构性供给侧改革意义重大。参考海外REITs市场发展情况和中国基础设施资产存量规模，中国REITs市场有望达到万亿量级。

首批公募REITs10问10答

Q1:基础设施公募REITs与股票的差异在哪些地方？

答：基础设施公募REITs 具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。

基础设施公募 REITs 具有较高的分红比例，采取强制分红政策。REITs期间分红来源主要依靠可预期的资产运营收益，因此，单位价值波动性相对较小。

从资产运营来看，基本不会出现大幅的增长或者 维持续性的高增长，产品的底层资产成长性相对较好。

Q2:基础设施公募REITs与债券相比有哪些特点？

答：和债券相比，基础设施公募 REITs无固定利息回报，但是有稳定强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。REITs依靠于资产本身现金流产生能力，同时对管理人 的运营能力和资源禀赋要求较高。

Q3:基础设施公募REITs与普通的公募基金相比有什么不同？

答：一是投资标的不同。基础设施公募 REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为主要投资标的。

二是收益来源不同。基础设施公募 REITs收益来源主要由经营收益以及因资产增值带来的资本利得收益，对于高速公路等基础设施，收益来源更多由不动产经营收益构成。普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

三是产品定位不同。基础设施公募 REITs产品作为“自下而上”搭建的“资产上市平台”，借助发行人、管理人在不动产投资经营领域的专业优势及资源积累，促进基金价值不断提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

Q4:基础设施公募REITs与类REITs相比有什么不同？

答：公募REITs和类REITs的核心区别在于:前者是长期限权益型永续运作产品，可通过物业的真实出售来达到资本变现，后者更偏向于有期限的“明股实债”产品。

Q 5:如何认购基础设施公募REITs？

答：公募REITｓ首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

其中：战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。对网下投资者进行询价发售，对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格公开发售，包括场内和场外两种认购方式。

场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记系统投资人的场内证券账户下。

场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式办理公开发售。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的场外基金账户下。

Q６：认购基础设施公募REITs有哪些门槛？

答：除去战略投资者及网下投资者之外，公众投资者为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。

而公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。

也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。

Q7：基础设施公募REITs总共募集多少份额？封闭期多长？

答：单个公募REITs募集份额在１亿份至１５亿份不等，申万宏源证券研究报告显示，公募REITs预计发行规模差距较大，其中，预计发行规模最大的是平安广州交投高速公路 REITs，预计募集规模为 86.74 亿元，其次是中金普罗斯仓储物流 REITs，预计募集规模为 56.18 亿元。

公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达９９年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。

Q8：REITs产品的投资范围是什么？

答：其实这类产品主要投资于目标基础设施资产支持证券全部份额，而其他基金资产可以投资于利率债、信用等级在AAA（含）以上的债券及货币市场工具。

一般规定：投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因 除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整。

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