新闻越短、事情越大。

这篇新闻通稿，传递了非常重要的信号，下面是我的分析。

这次座谈会的名称是“房地产税改革试点工作座谈会”，而不是“房产税改革工作座谈会”，所以意义重大。

熟悉房地产行业的人应该知道，“房地产税”和“房产税”是完全不同的两个概念。

“房产税”，中国早就有了。比如“中华人民共和国房产税暂行条例”就诞生在1986年，企业购买房产，多数时候是要缴纳房产税的。2020年，全国征收的房产税为2842亿元。

但个人购买的房产，包括住宅、公寓、写字楼等，一直免征房产税。从2011年开始，个人住宅开始在重庆和上海试点开征“房产税”。

从实际操作看，重庆和上海的房产税征收量都不大，对房价的平抑作用也不甚明显。重庆房价比较理性的最重要原因，不是房产税，而是天量供应。

最近几年，国家屡屡提及的、要立法推出的是“房地产税”。虽然跟“房产税”只有一字之差，但含义完全不同。

仔细研究一下“房产税条例”你就会发现，它的征收方式是这样的：

1、房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

2、房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

也就是说，房产税的税基是“最近一次交易的房价”，如果你几十年没有交易，征税只能按照当时的房价来计算。这里面没有体现升值的因素，而房屋升值的关键，还在于土地价值。

所以，当“房产税”变成“房地产税”，就是一个重要变化，也是一场变革。

今天财政部等4部门召开的，是“房地产税改革试点工作座谈会”！

而“房地产税改革试点工作”此前还没有提到过。

之前国家提到“房地产税”立法，给出的说法一直是“立法先行、充分授权、分步推进”。

而房地产税立法，一直没有实质性进展。至少在2021年，没有纳入立法计划。

国家“十四五规划和二零三五远景目标规划纲要”提到房地产税立法的时候，使用的说法是“推进房地产税立法”。

这意味着，房地产税立法是整个十四五的任务，而且可能偏后期，不是在最初两年。

但突然之间，现在出现了“房地产税改革试点工作座谈会”。这印证了之前的一个重要猜测：鉴于房地产税立法的复杂性，以及部分城市房价上涨过快，国家可能选择部分城市试点房地产税。

而这个试点，跟此前重庆、上海的试点不同，是跟未来房地产税立法对接的。

但仍然存在两种可能：

第一，鉴于当前楼市比较热，仅仅出台常规性的调控措施不足以遏制，需要在房地产税方面有消息出来，给市场预期降温。所以，有了这个座谈会。

第二，管理层真的希望搞试点，可能会有新的城市被选中。

如果是前者，则仅仅是心理战。如果是后者，意味着房地产税立法的脚步加快了，试点可能很快推出。

我个人猜测，后者的可能性偏大。

也就是说，可能要来真的！

而且这次会议是中央四部门召集，包括了财政部、全国人大常委会预算工委、城乡建设部和税务总局，立法、操作、行业主管部门都来了。

部分城市政府负责同志，还有部分专家学者也参加了，而且提出了意见。

种种迹象显示，房地产税的试点，有可能在立法之前推出。

那么哪些城市可能试点新的房地产税？目前尚不知道，只能做一个推测：深圳因为房价上涨太快，连二手房官方参考价都推出了，并禁止公开发布市场价，其力度之大在全球尚无先例，所以如果在深圳率先试点房地产税，大家不会感到意外。

此外，北京、上海、杭州、东莞等城市，也不是没有可能试点。

如果要试点，不仅要有一线城市参与，还应该有二线、三线、四线城市参与，这样才有广泛性，取得的经验才可参考。

如果试点推出，对于楼市来说将是一个里程碑事件，其影响将远远超过重庆和上海试点的旧版的“房产税”。可以在短期内，对楼市的炒作之风起到遏制作用。

从长远看，尚未有哪个国家和地区的房价，在开征房地产税之后出现了趋势性下跌。房地产税说到底，是地方政府最重要的“饭票”，而不仅仅是一种楼市调控手段。

但如果未来有累进制、惩罚性的房地产税率，会对富裕阶层资产配置产生深远的影响

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