初看几个关键指标，哥哥也恨铁不成钢。但是，细致地研究了报表后，觉得报表虽然失望，但天还是塌不下来。对标华夏幸福还是比较稳健的。利空出尽算利好吧！

第一，利润不及预期，关键是结转不及预期。年初，公司有计划，预计竣工近900万平方米。但实际呢，只结转了600多万平方米，房地产板块的营收只有620亿。这个，就导致总营收只有710亿，大大低于预期。但是，结算不及预期，与疫情有关。没有结转的，总还在锅里，迟早还要结转！

第二、毛利率与净利率，并没有大幅下降。710亿营收对75亿利润，营收净利率在10.7%，还是处于非常不错的水平。再分板块，房地产的毛利率还在28.8%，比去年只下降了0.92%。这些数据，与其他相若的二线地产股比较，也是非常光鲜的！

第三、利润基本来自自营与主营，含金量较高。查报表：20年的公允价值变动收益只有2个多亿，不及预期。投资收益也只有2个多亿。相反，各类减值还达到了3、4个亿。其他方面的损益几乎正负相抵。这个，与其他与其他相若的二线地产股比较，公司的利润非常实在。

第四、房地产板块之外的产业地产、康旅地产、物业、酒店等板块，营收基本都比上年有所增长，差的也基本持平。说明其他板块经营非常正常。

第五、三道红线，两道为绿，且指标非常漂亮。剩下的扣除预收款后的负债率，也只是在红线边缘，预计后面继续努努力，就可以转正了。

荣盛发展对外披露2020年度业绩报告。数据显示，2020年该公司实现“三道红线”两条完全达标，一条踩线。具体来看，在“三道红线”方面，截至2020年12月31日，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率73.78%，略高于监管要求的70%；净负债率80.18%，达到监管要求的低于100%；现金短债比1.23，达到监管要求的大于1倍。
现金流方面，截至2020年末，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额13.67亿元，继2017年、2018年、2019年后连续第四年为正。
截至2020年底，荣盛发展有息负债730.99亿元，其中短债257.15亿元，比例下降至35.18%，较2019年末相比下降17.63个百分点。截至2020年末，该公司货币资金约315.97亿元，所有者权益约517.61亿元。

第六、杠杠适度，没有什么隐蔽负债。460多亿的归属股东的净资产，支撑起2800多亿的总资产，杠杆倍数只有6倍出头。没有永续债，少数股东权益资产只有50多亿，在正常范围。经营一如既往地稳健。

第七、销售持续增长，土储3800万方，长远发展无忧。明年计划竣工720万方，营收保持15%以上的增长，问题不大。今年计划竣工的面积中，来自环京廊坊区域的只有36万方，占比5%，影响不大，毛利净利率均有望保持今年态势，利润今年基础上继续稳健增长，应该问题不大。

第八、每股分红0.35元，确实比较低。我也搞不清楚老耿是如何想的。但按目前股价，股息率也还是有5.4%,，放在整个A股，也马马虎虎说得过去。

第九、估值。自己与自己比，荣盛发展今年的业绩确实不高。但是，荣盛发展的业绩几乎全部来自主营、来自自营，含金量十足。在所有克尔瑞排名15-50名的二线房企中，有一个算一个，今年每股主营利润（主营利润！！）达到1.7以上的，荣盛发展估计是独一份了。荣盛发展目前估值3.7倍，就算按综合收益（综合收益！！！！）测算，在A股房地产企业中也是估值最低的了,何况不少房企，其利润本身还是注水猪肉！目前，在已经公布年报、股价6元-7元之间的地产股中，每股综合收益基本都只在1.0元-1.3元之间，荣盛发展仍然是最价廉物美、安全性最高的地产股！

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