最近地产股跌了不少，万科更是周线九连阴，我印象中万科上市30多年从来没有过。说明很多机构是在不计成本的抛售万科。

我认为核心原因就在于机构并未看到地产整体毛利率边际改善的拐点。哪怕是广州集中拍地毛利率也并未有明显改善。毛利率是衡量地产这个行业基本面趋势的核心指标，如果一个行业整体上还存在不确定性，机构谨慎低配也就顺理成章了。

万科的毛利率自2020年年报后，今年一季报延续下滑态势，要知道万科的利息资本化一直很低，毛利率还这么低只能说明前两年的地价还是拿的太高了。昨天万科在珠海和绍兴又是高溢价拿了两块地，利润空间也非常有限。万科拿地还是缺少一些抓手。这是万科不囤地、小股操盘、高周转模式的短板。相比之下这方面保利就要好得多。所以我认为保利的毛利下滑还是可控的。

万科尚且如此，其它资质平庸的房企可见一斑。

未来几年如果地产板块没有发生基本面和政策面的显著变化，那就只能依靠销售、净利润和分红的缓慢增长来推动市值提升了，真正板块估值提升的机会还需等待行业毛利率的整体拐点到来。到那个时候机构才会大规模配置地产股

不过，我们从广州土拍中也能看到，越秀这样的地方国企还是0溢价定向拿了不少地。所以，未来几年也会有部分具备拿地抓手的优质地产股的毛利会提前企稳甚至迎来拐点，他们可能依靠的是地方国企的资源优势，可能依靠的是旧改项目的集中释放，可能依靠的是产业商业文旅赛道的差异化竞争等等，叠加公司销售、拿地、利润、分红等超过行业平均增速的发展，投资这样的房企，未来几年也能获得不错的收益。

至于像荣盛、蓝光这些基本面拐头向下的房企，我建议大家敬而远之，估值再便宜也不要碰。房地产不同于其它行业，一旦没有上岸，离岸边的距离只会越来越远。华夏、泰禾就是例子。

总之一句话：地产大分化时代，需要睁大眼睛，精选个股，深入研究公司基本面，才能在行业整体内卷的形势下穿越周期，拥抱美好未来