今天万科发布了一季报，营业收入是622.6亿，同比去年增长30.33%，因为去年疫情的特殊原因，这数据可能会失真，所以我们直接和2019年进行对比，2019年一季度的营收是483.75亿，对比2021年一季度的622.6亿，2年的复合增速是13.45%。

归母净利润是12.9亿，2019年11.21亿，两年复合增长率7.27%。

那么有人可能会问了，为什么营收增长这么高，而净利润却增长那么低呢？

其实很多问题在报告里本身就会有解释，因为上市公司也担心市场过度悲观，所以很多关键的问题，他会有一套自己的说辞和解释。我们可以去研究他的这个解释，看看是否符合基本的逻辑和事实，以此来做出自己的客观独立的判断。

其实，上面这个问题的根本就是我们通常说的“增收不增利”，看着营业收入都长大了很多，但是净利润却没上来。那么肯定是成本或者是费用增加了，体现在报表上，就是公司的毛利率下降了。

从公司整体毛利率上来说，2018年是公司毛利率的一个顶峰，是37.48%，随后一路下滑，比如说2019年是36.25%，2020年是29.25%。

从房地产开发和相关资产经营业务收入的毛利率上来说，2012年一季度已经下降到了16.1%。

这个毛利率趋势的下降，其实还是比较严重的，那到底是因为什么呢？

公司的解释：毛利率下滑，主要和近年来地价占房价比例提高有关。

说白了，就是公司拿地的价格太高，我想既然万科是这样，其他地产公司应该好不了多少。因为据说是在2018年左右，当时地产行业都抢着拿地，付出了比较高的溢价，以到了，现在开始结算的时候，毛利率肯定会下降。

但是我们主要是得想，未来的情况会怎么样？

目前从我看到的消息来说，政府已经意识到高房价的一个重大推手是高地价，所以要稳地价。那么现在的“两集中”“一年三次供给”但政策主要的目的就是为了稳定地价。如果这个政策执行的到位，对大型房地产公司来说，一定是好消息。但是能不能执行到位，起到效果呢？

在集中供地政策之前，有一个“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率＞70%，净负债率＞100%，现金短债比＜1。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

现在有很多地方，据说限制不能通过三道红线的企业参加土地竞拍，这在一定程度上就限制了买方的数量。

同时，土地集中出让需要参与竞标方有更雄厚的资金实力，小型地产公司也会没有能力去参与这种竞标，同时，由于三道红线对他负债规模的限制，所以自己手里没有钱的话，不再像过去那么容易融到钱。

那如果一个东西买家少了，考虑就算供给不变的话，它的价格会怎么变化呢？很明显，价格趋向下降！

那么后面这个变量就取决于地方是否能够有效地增加土地供给。从现在的政策精神上来讲，上层是希望地方增加土地供给的，因为这样才能够平衡市场，才能惠及民生。但是地方上又不希望土地价格下跌，毕竟是财政收入的一大块，所以是一个博弈和平衡的过程。最终的结果要看具体执行情况了。

但是有一个大的结论可以得出，那就是地价大幅上涨，已经不太可能了，因为从各方的要求来看，都不希望它大幅上涨。一个城市的地价继续上涨，会挤走更多的优秀人才，所以地方城市上不希望过快上涨；从高层来讲，房地产是未来经济的最大的一个灰犀牛，而地价是房价上涨的主要推手，所以不希望地价过快上涨；作为掏钱买地的地产商，当然更不希望地价上涨！

如果土地价格能够稳定，甚至下降，那么未来龙头地产公司的毛利率是有提升空间的。

所以，以上是对万科营收增速远大于净利润增速的一个解读，仅代表个人观点啊！

也有好消息，也就是万科一季报以后全部满足三道红线的要求，回归绿档。

剔除预收款后的资产负债率为69.5%，（70%）

净负债率为15.5%，（100%）

现金短债比（2.75）

经营一直比较稳健，债务风险可控，我想这应该是投资房地产应该考虑的最大的可靠性了吧！

投资投的是长期的确定性。

一个季度的数据变化，不能反映全貌，主要公司正在做正确的事情，那我们对未来五年十年的判断，就不应该受到太大的干扰。对于万科未来五年左右的预想，我在之前的文章里写过，所以就是我刚才说的，不会因为短期的一些数据的波动而影响长期的判断，只要公司在做正确的事情

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