三道红线限制住了房企的负债总额和增速，这是格局固化的重要手段，实际上也是关闭了中小房企快速逆袭的通道。像融创这样在短短几年内便跃升到行业TOP4阵营的案例，以后很难再出现了。未来的地产开发行业，整体增速将逐步趋缓，但行业龙头的市场占有率会越来越大，白酒、家电行业里几大巨头掌控全行业的局面，又将在房地产开发领域里得到再现。

巨头形成是有客观原因的，实际上如果三道红线不出台，巨头时代也早晚会形成，但三道红线明显加快了这一进程。梳理一下房企巨头出现的必然性，理由如下：

1、地产巨头是资金集中化的结果

三道红线是一个结果，而不是一个开端。过去几年，由于房地产及相关行业对整体社会融资的占有比例太高，一度达到三成，不管是从金融风险考虑，还是从各行业的均衡发展考虑，都需要抑制房地产这个灰犀牛。而针对地产的三道红线和针对银行的两道红线，都让地产行业的资金供给总量越来越受限。

原本为TOP50房企准备的资金，在供应下降的时候，会进一步向TOP30集中，某些极端时候甚至可能会像TOP10集中。很多人担心有一些中小房企目前是不受三道红线制约的，实际大可不必，这些中小房企拿到贷款的难度只会越来越大，有没有三道红线限制都是一样的。

2、地产巨头是城市发展的需要

如果说过去20多年的时间里，房企的主要任务是帮助城市完成居住需求的满足，那么未来的房企在城市发展中的定位要改变了。限价全面贯彻，各地质素较好的地块，基本上是供不应求的。普通的招拍挂行为中，房企只是完成了一个简单的住宅开发过程，谁来做都差不多，所以净利润率越来越低也是市场发展的必然。

而现在的城市，随着城市核心区位的可开发用地越来越少，大量待开发土地集中在城市边缘，这些地块原有的市政基础相对薄弱，对房企的要求从满足市民需求变成了创造市民需求。未来的开发活动中，只会做住宅是远远不够的，房企需要在商业、教育、医疗、文化甚至产业上帮城市做出全方位的贡献，才能拿到相应的住宅用地作为补偿。而这些能力都不是中小房企所具备的，只有那些规模具有绝对优势的龙头房企，才有能力帮助城市创造需求，而它们也会在这一过程中进一步扩大规模，变成真正的行业巨头。

3、地产巨头是资源集中化的结果

现在很多房企都越来越平台化，除了住宅开发外，还不断加大在地产+方向的投入。比较常见的有产业、商业、商务、文旅、养老、会展等业务体系，除了上面所说的要满足城市发展需要外，这也是社会化分工进一步模糊的结果。

在传统的行业分工中，是按照对生产资料的改变能力来划分的，主要围绕自身的生产优势来确定业务方向。而如今则是以客户为导向，围绕客户的实际需求，来不断丰富业务内涵。房企已经越来越不是简单的开发概念，围绕着目标客群的实际需求，其持有和运营的各类资产将越来越多，这种资源集中化，也是促进巨头生成的内在原因。

4、地产巨头是经营红利导致的必然

在囤地时代，资本雄厚是一个巨大优势，能拿到地并且能压得起，就能赚到更多利润；在高周转时代，负债能力至关重要，其实质就是用高杠杆来缓解利润率下降的压力，最终实现总收益最大化；而在三道红线全面贯彻之后，经营能力才是重中之重，而这也是头部房企的核心优势之一。

现在的顶级房企，已经全面进入了数字化时代，这不仅表现在所开发的产品上，也应用在日常的管理行为中。线上办公全面应用，数字化营销和财务管理等立体式反馈机制，已经在做出广泛贡献。优秀房企早已不是传统的粗放体系，而是一个真正的现代化企业。良好的硬件和制度，结合越来越多的高质素人才，巨头们的优势正在越来越大。

5年之后，万亿将成为房企巨头的门槛，其内涵早已超越了住宅开发，是具有商业、商务、产业、服务、娱乐等多种业态的超级巨无霸；10年之后，这些巨头更会发挥其强大的资金能力和消费终端掌控优势，把投资领域从房地产扩展到各个行业。

房地产不但不是窄路，不但有更好的未来，还将向我们展现出更加广阔的空间。住，这个仅次于衣和食的大行业，一直都是真正的好赛道，对行业领导者来说，三道红线所开启的供给侧改革，将是它们所得到的最好的政策支持。善于拥抱变化的企业，将会笑到最后。

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