学区房价格真的没有天花板？

最近，有消息称深圳福田百花片区的国城花园，44平方米房源成交价格达到1420万元，折合每平方米32.27万元。由于该小区自带深圳实验小学和实验中学两个优质学位，多年来，备受家长和投资客追捧。链家APP显示，该小区建成年代1995至1998年，楼龄已超过20年。

不过，记者在百花片区实地调查时发现，多家房产中介门店的经理均表示并不知晓有相关房源出售的消息，记者在各大房产中介交易平台查询时也未发现该房源。不过，这里的优质学区房“高价”却是不争的事实，甚至一栋楼的”市价“堪比一家A股上市公司。

关于学区房，一直是深圳乃至全国多个城市房地产市场中的一个“特殊存在”。以往在农历新年之前，深圳楼市会进入相对平稳的阶段，但优质学区房的挂牌价着实让许多家长高呼“看不懂”。

一栋楼“市值”超半数A股上市公司

在深圳，优质学区房既有高大上的新小区，也有不起眼的独栋高层，当然还有“老破旧”的低层住宅。

“就是因为媒体报道了一则消息，说螺岭教育集团可能要办初中，这边的房子诚心放卖的房源顿时减少，挂牌价立马大涨。”在深圳罗湖区中兴路从事房产中介的陈经理告诉记者，“两个月前均价10万出头，现在有业主挂牌到14万了。”

因为一些“传言”或者新建名校的消息导致房产价格大涨的情况还有很多，其中福田八卦岭片区的房价变化在置业者心中堪称“神奇”。以八卦四路的翠馨居为例，记者调查发现，2019年上半年该小区接近31平方米的房源成交价是180万元左右，单价不足6万，而如今的挂牌价已经高达每平方米12万元，总价突破372万。造成这种现象的原因，正是“学位之争”，特别是荔园小学东校区将建在八卦岭，而荔园小学正是深圳的“名校”。乐有家研究中心的数据显示，2020年四季度八卦岭片区的成交均价同比涨幅达到58.97%，位居全市第三位。

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学区房市场的经典案例。“即便是荔园小学东校区，但学校都还没出地面，具体招生范围也没确定，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？“有购房者很是感慨。

优质学区房依然是深圳楼市里“最香”的硬通货。根据乐有家研究中心的统计，在50个深圳关注度较高的楼盘中，2020年四季度成交价格的同比涨幅，其中罗湖区的金丽豪苑涨幅达到了66.58%，站在了深圳二手房涨幅的最顶端，金丽豪苑带的是深圳中学初中部和翠北小学学位。此外，涨幅居前的中海阳光玫瑰园属于深圳大学师范学院附属中学及荔湾小学学区房范围，世纪广场属于学府中学学区范围，都是比较典型的优质学区房。

提起深圳的优质学区房，就不得不提到福田百花片区，这个片区拥有实验小学、荔园小学、百花小学等优质小学以及实验中学学位，虽然大多房屋建于上世纪八九十年代已，但售价颇高，几乎都是单价超过每平方米10万元的“豪宅”。

在这当中，最常被市场拿来讨论的要属拥有“双实验学位”的国城花园，特别是一种接近44平方米小户型的“上车盘”备受追捧，记者在小区周边调查时，有房产中介告诉记者，有一套44平方米小户型放卖，但学位刚刚被占用，尽管如此该房源叫价1280万元，折合每平方米约29万元。

国城花园包括两栋高层住宅，根据房产中介提供的户型图，我们不妨做一个“有趣的对比”。以国城花园其中一栋楼为例，房产中介经理介绍说从2楼开始到31楼是居住区域，3梯8户，基本都是103平方米（4套）和127平方米（4套）的户型，还有几套特殊户型以及顶楼的几套复式单位。房产中介经理表示，目前有一套127平方米的房源业主“不怎么诚心卖”，要价2850万元，折合每平方米22.4万元。记者在几个主流房产交易平台发现，国城花园的参考均价为22.64万元。

以目前每平方米22.64万元的价格，一层楼的总建筑面积920平方米来计算，国城花园这栋楼的“市价”大约为62.5亿元。一个可供对比的数字是，目前沪深两市4100多家上市公司中，总市值的中位数约为52亿元，也就是说这栋楼的市值已经超过半数A股公司。尤其是与国城花园一路之隔就有一家A股上市公司深赛格，其A股市值约为64亿元，深赛格旗下最为有名的华强北地标赛格广场与国城花园的距离相当近，可以说同属“华强北”。

数据显示，截至1月14日收盘，市值在62亿元以下的上市公司超过2300家，目前A股所有上市公司数量超过4100家，也就是说国城花园这一个小区一栋楼的价值已经超过目前50%的上市公司市值。

学位供应量加大 “学区房热”还会维持多久？

“现在阳光天地有一套31平米的房源，满5年，要价570万元，这种房源放卖的很少。”记者在深圳罗湖区田贝四路调查时，有多位房产中介向记者推荐这套房源，“入读深圳中初中部和翠北小学的最低总价门槛。”虽说总价最低门槛，但算下来单价已经超过每平方米18万元。与阳光天地小区一路之隔，记者发现许多不带深圳中学初中部和翠北小学学位的住宅，均价基本在每平方米5万到7万。

一路之隔的房子，却因为学位不同而价格相距悬殊。银行对一些老旧的优质学区房似乎也显得很“宽容”。一家外资银行的个贷经理告诉记者，一般银行和评估公司评估房产时会考虑物业的楼龄，剩余产权年限等因素，例如在1995年之前建成的物业，该行进行评估时会适当降低评估价，意味着置业者需要多给首付或者贷款年限会有所减少。不过，记者将一套楼龄超过25年的老旧学区房小区的房产证复印件交给银行经理进行评估，对方告知该物业的评估价几乎可以做到当前的市场价，而且可以贷足30年。只要符合条件，同样就可以三成首付。

就在去年，北京和广州的学区房改革曾被迅速引爆，特别是采取“六年一学位”，实施“多校划片”等措施为“优质学区房”降温。事实上，深圳早在2015年就在多个区小范围内试点“大学区制”以及“共享学区”。此外，深圳正在加大力度增加学位供给。日前，深圳市委市政府印发《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快学位建设推进基础教育优质发展的实施意见》（下称《实施意见》）。深圳“教育大礼包”提出了一系列解决措施，其中包括到2025年深圳市合计将新增基础教育学位接近一百万个；规划新增100公顷教育用地；新增中小学教师5万—6万名等。

尽管深圳在教育均衡化发展方面可谓不遗余力，但对于学多家长来说，购买学区房还是在一定程度上为孩子入学提供了“保障”。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，目前深圳比较热门的学区房，背靠的是已经取得好成绩的学校。虽然未来政府会大力增加基础教育学位，也承诺会平衡教育资源，但这是未来的事情，存在不确定性。因此有能力的家长会锁定已有的优质教育资源，以减少孩子读书的风险，这就是优质学区房持续热闹的原因。这股热潮会持续多久，主要取决于补充的优质教育资源出现的时间点。

乐有家营销副总裁孟凡振表示，深圳一些片区的学校本来市场对其“预期”没那么好，但只要一两届学生的考出好成绩之后就会有家长“一拥而上”，一些优质学区房价格也被抬得很高，绝大多数购房者也就是纯粹为了学位需求，也不全是为了炒作或者投资用。虽然学位供应续会不断增加，但是教育和一个学校的发展还是需要时间，教育资源和师资力量也需要沉淀。从学位供给角度来看，未来会带来分化和平抑的效果，但短期和中期内难以改变当前的优质学区房热的局面。