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  导语：我爱我家(3.860, 0.10, 2.66%)借壳上市后，三年业绩踩线完成后，业绩大幅变脸。在三大业务遭受冲击下，48亿元商誉减值风险究竟多大？租客爆料的税费等问题究竟是个案还是行业现象，租赁市场行业是否需要进一步规范？

  近日，我爱我家发布业绩公告，业绩腰斩预计公司2020年实现归属于上市公司股东的净利润3.1亿元-4亿元；比上年同期下降51.66%-62.54%；扣除非经常性损益后的净利润3亿元-3.9亿元，比上年同期下降46.94%-59.19%。

  商誉占净资产之比近五成 业绩踩线完成

  我爱我家成立于2000年，2017年底通过昆百大A发行股份加现金支付方式借壳上市，并于2018年5月份将证券简称由“昆百大A”变更为“我爱我家”，主营业务变更为房地产。

  并入我爱我家后，上市公司商誉骤增45.14亿元，主要非同一控制下，其投资成本高于其可辨认净资产公允价值所致。鹰眼预警财报显示，2020年半年报中公司商誉期末余额为48.28亿元，占净资产之比近50%。其中，我爱我家形成的商誉为44.76亿元。

来源：鹰眼预警

  借壳上市的同时，我爱我家承诺2017年、2018年、2019年底实现的扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元与18亿元。

  根据财报数据显示，公司2017年至2019年，其实际业绩完成数据分别为5.07亿元、11.57亿元、18.75亿元，对应业绩完成率分别为101%、105%、104%。从数据表现看，公司业绩承诺基本踩线完成。

来源：公告

  在业绩承诺期，我爱我家踩线完成，商誉并未减值，那2020年是否存在减值呢？

  三大业务受冲击 48亿商誉资产泡沫究竟大不大？

  从我爱我爱家历年收入结构发现，其第一大业务为经纪业务，收入占比超50%，其次为资产管理与新房业务。

来源：公告

  需要指出的是，我爱我家借壳形成44.76亿元的商誉资产组成中，其中经纪业务资产组对应商誉原值为27.66亿元、资管业务资产组对应商誉原值为8.86亿元、新房业务资产组对应商誉原值为8.24亿元。

来源：公告

  首先，从经纪业务看，其主要业务模式为以线下门店为中心获取房源，为业主提供客源、为购房人、租房人提供房源，通过匹配买卖双方需求撮合房屋买卖交易屋以及租赁交易。该业务收入主要受门店数量、单店平均收入、店面人员配比影响、市场二手房交易趋势、市场房价水平、租金水平等因素影响。

  根据贝壳研究中心报告显示，全国重点40城中，近九成城市套均租金同比下降。2020年全国重点40城平均每月套均租金为2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分级来看，一线城市套均租金同比降幅达到5.8%，二、三线城市同比降幅分别为4.7%和1.2%。重点40城租客月均支出减少，一线城市则更为明显。

  此外，2020年8月以来，一二线城市的二手房市场开始降温，多数城市的二手房交易数量下降，其中北京二手房市场连续三周呈现下降趋势，上海的二手房交易量环比下降11.5%，南京、成都、无锡等城市的二手房成交量环比下降幅度超过10.1%。也需要指出的是，克而瑞统计显示，至2020年12月末，全国8个重点城市二手房成交面积累计同比由跌转增至5%，涨幅扩大6个百分点。

  其次，新房业务看，其主要业务模式为房地产开发商提供新房的分销代销服务，该业务收入主要受接单率、市场房价、地产市场销售等因素影响。

  根据中商产业研究院报告显示，2020年商品房销售受冲击。2020年1-11月份，商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%。对比2019年全国商品房销售面积是171558万平方米，而商品房销售额159725亿元。按照目前的销售情况推算，2020商品房销售面积或低于2019年。

  最后，资管业务主要为消费者提供整栋式公寓租赁以及分散式公寓租赁服务，该业务收入主要受市场租金的增长趋势、长租公寓发展趋势的影响。

  需要指出的是，在公司2020年全年业绩预告中，公司称从全年情况看，受疫情影响， 城市人员流动大幅下降， 主要城市租金价格持续走低， 长租公寓行业频频出现爆雷， 公司房屋资产管理业务（相寓）也不可避免地受到相应影响。

  从上可以看出，公司三条主要业务线全面受冲击，然而，公司全年业绩预告资产减值金额仅为9000万元。对此，公司称基于谨慎性原则，公司按照《企业会计准则》及相关规定，对可能发生减值损失的各项资产计提减值准备预计约9000万元左右（预计数据与 2019 年基本持平）。2020 年度实际计提减值准备的金额由审计机构审计后最终确认。

  税费与营收不匹配 服务费被爆存在不主动开票行为

  近日，有租户向新浪财经爆料我爱我家旗下“相寓”服务费不主动开票情形。

  该用户表示，其缴纳服务费后该工作人员并未给其开具相应发票。值得一提的是，根据我爱我家财报发现，公司收入增加其税费及附加反而减少。2019年财年营收为112.11亿元，较2018年的106.92亿元增长5%；而2019年税费及附加为7685.06万元，较2018年的7787.32万元下降1%。

来源：爆料人与相寓经纪人对话

  同时根据黑猫用户投诉发现，我爱我家也存在房租开票纠纷等问题。黑猫投诉用户反馈其推脱开具房租发票，开票需要租户自己承担相关发票，该租户表示该房源是和我爱我家签约。

来源：黑猫投诉

  租房收入需要缴的税，究竟应该由谁来承担？

  根据北京日报报道，《北京市房屋租赁管理若干规定》第十八条明文规定：出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。对于该由谁来承担缴税，北京地税相关工作人员表示，个人出租的住房，房租缴税是由纳税义务人承担。

  需要指出的是，我国《房产税暂行条例》、《税收征收管理法实施细则》等相关法律、法规虽然对纳税义务人、税率、计税标准等方面做出了强制性规定，但针对税费实际应由谁承担的问题并无明确规定，即对于实际由谁交纳税款没有作出强制性或禁止性规定。

  “按照税法的规定，租房过程中产生的这笔税应该由房东来承担。”北京大学法学院教授刘剑文向相关媒体表示，目前租房市场还是房东较为强势，因此也让税款转嫁到了租户身上。此外出于公共利益的考虑，相关部门也应该在租金价格上给予一定指导，从而更好维护租户合法权益。

  对于租客弱势，也体现在合同解约上。有用户也向新浪财经反馈，提前退租合同里或“隐藏”不平等条款。

  该用户表示，其因为换房需求提前解约租赁合同，其经纪人表示需要没收一个月押金，并表示会将结余租金与结余服务费一并退还租户。

来源：爆料人与相寓经纪人对话

  在该用户办理退租时发现，其将预计解约日定为1月31日，该用户也欲这天办理解约，但相寓APP显示并未将其结余租金退还给该用户。

来源：相寓APP用户截图

  值得一提的是，当用户将退租日后延至2月7日时，并计划当天办理退租，其退还金额反而高于1月31日退租日。按照常理，越早办理退租，就越早获得相应的结余租金与结余服务费，为何我爱我家却差别如此之大呢？

来源：相寓APP用户截图

  而事实是，根据其合同要求租户提前七天申请解约，实际解约日早于申请解约日七天时，其将向租户收取“一个月+七天”违约金。

来源：我爱我家租约合同

  对于我爱我家的一个月零七天的违约金是否合理？法律人士表示，法律方面并没有对租房违约金这一具体问题作出相应的细致的规定，违约金的多少，一般还是根据双方房屋租赁合同的约定来确定的。实践中，一年租房合同的违约金一般是一个月的房租，但也不能一概而论。根据相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，可以要求减少。（鹰眼财报/阿甘）