最近股民村和基民圈被投资4万7变137万的“基民大神”丈母娘刷屏了，老张哪儿哪儿都能看到这个图。（丈母娘大人！小张还是单身！）

然而，总有太多的“在线杠精”不服，说要是在2003年她用4万7买成房子，比投基金还要赚的多多了！这样的凭感觉下结论的人太多了，而老张对于“丈母娘投基金还是投房子哪个更划算”这么严肃的问题却是十分认真的。接下来，老张带着大家来“较真”算一算，倒底是不是真的投房子就一定比投基金好？！

第一步：计算投资基金的收益率

首先，我们要统一比较的口径，这样才有比较的意义。因此，老张先计算出“丈母娘”（为了增强现场感，假装是女婿:)）的投资基金的年化内部收益率（IRR），也就是俗称的“复利”。经过老张努力计算（过程略），直接贴结果如下：

“丈母娘”所持有的公募基金的在这17年间的复合年化收益率约21.95%。算到这里，可能好多“股神”可能笑了——劳资一天就能20厘米！（PS：创业板注册制后，现在20%涨停都俗称20厘米了）

第二步：计算投资房产的收益率

为了有说服力，老张选择的是一线城市上海，抓取了媒体报道的上海2003年那个时候的平均房价是5118元/平方米。

众所周知，随着这17年来中国的经济高速发展，通货膨胀，再加上全民炒房，到了2020年上海的平均房价已经涨到了52371元/平方米。（魔都的威名应该也和房价有不少关系）

这样，我们就可以套用上一步的公式可以得出——从2003年到目前这17年间上海房价的复合年化收益率约14.15%！

显然，持有房产的收益率是远远低于“丈母娘”所投资的公募基金的效果。看到这里，可能好多人都不敢相信，天天看到身边的人说房价大涨，炒房肯定是暴富的呀，怎么可能才15%不到的收益呢？

我们再进一步假设，老张的“丈母娘”当时用4.7万在上海买房子，涨到今年会是多少呢？如下图所示，以上海平均房价的复合年化收益率14.15%推算，远远小于投资基金收益，仅有45万元。

看到这里，大家一定会觉得这事儿有哪里不对——怎么和我们的”切身体验”差这么多?事实上，这里的“奥秘”就在于我们投资房产的时候一般都利用到了“资金杠杆”，也就是大家平时所说的“按揭购房”。比如，我们买一套100万的房子，实际上我们只用了30万首付。第二年房价涨到了115万，而我们的直观感受是用30万赚了15万，收益率高达50%！这确实是暴利！

另一方面，“丈母娘”在2003年上海平均房价5118元/平方米的环境下，用4.7万应该是不好买到只有9个平方米的房子。所以，老张可以合理推定“丈母娘”在当年会采取按揭购房的方式。这样首付3成，再加上银行贷款，“丈母娘”就可以动用15.67万买到一个大约建面30平米的“一室一厅”。

那么如果是按揭贷款购房，“丈母娘”持有这个小房子到2020年，又是什么结果呢？

2003年，在上海的一套价值15.67万的房子，不考虑租金和房屋折旧，以复合收益率14.15%计算，此房产的市值将高达149万！这样算来，终于是跑赢了基金的137万结果，“在线杠精”们长舒一口气，嘴角浮出了机智过人的笑容！

稍等！你们忘了算银行利息了！银行借的钱不用还的吗？（银行们可是记得的哟，每个月都会发短信提醒你，应该还钱了。）

那么2003年，央行5年期贷款基准利率是5.76%，“丈母娘”购房除去自有的4.7万，贷款本金10.97万，这17年下来贷款本息和大约要还28万。

算到这里，结果基本上出来了，“丈母娘”当年无论是全款买“楼梯间”还是按揭买“一室一厅”，其收益仍然是没有跑过长期持有华X基金的收益。骚年们，“丈母娘”永远还是“丈母娘”！哈哈哈哈哈（老哥不惜花了几个小时终于证明并维护了基民大神“丈母娘”的神威！V）

最后，给各位投资者一点忠言：

1、炒股需要专业、智慧、心态还有时间精力；

2、一般投资者真的自已炒股不如投基金来的效果好；

3、不要因为短期的得失，就简单判断基金经理都不如自己；

4、长线投资基金，收益可以超过炒房；

5、理财的本质是为了更好的生活，多花些时间陪陪家人！

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