9月经济数据当中，地产数据表现相对分化。尽管开发投资增速依然保持强势，但新开工和商品房销售(及其对应的预收款和个人按揭贷款)增速出现了比较明显的放缓迹象，这也体现了7月以来监管趋严的效果。在监管政策推动房地产回归本源的思路下，预计整体的拿地、销售、开发节奏将有所放缓，房地产投资或将进入阶段性下行的周期。

  销售增速放缓，库存压力增大。商品房销售增速高位放缓，9月商品房销售额同比增速由27%下降到16%。不同能级城市间地产销售情况存在较大差异，表现最强势的还是一线城市，二三线城市已经开始边际转弱。从可售面积的角度来观察房地产库存，十大城市库存自2018年已经开始累库，一二线城市的可售面积都已经接近2015和2016年的峰值。

  用存销比来衡量库存高低，部分城市确实存在库存偏高的问题。根据十大城市的数据，一线城市存销比在疫情防控松动之后出现了非常明显的下行，说明销售状况持续向好；但十大城市中的二线城市存销比最近几个月开始回升，库存压力有所增加。二线城市中有不少城市库存压力偏大，比如西安，如果按照近三月的平均销售速度，需要近4年的时间才能消化掉所有楼市库存。

  严监管下，房企销售和融资面临压力。销售端：为抑制房价过快上涨，部分城市出台了抑制需求端的政策。随着经济逐渐恢复常态，刺激地产的必要性进一步下降，销售端的政策调控预计会有一定的连续性，地产销售增速将会遭遇削弱。融资端：“三条红线”限制房企杠杆经营，限制其融资能力。

  监管政策推动房地产回归本源，开发节奏料将放缓。首先，“三条红线”的监管趋严，踩线房企需要通过减少拿地来削减负债，开工和预售的节奏也会有所放慢；其次，“三条红线”监管本意在于房地产企业回归实体经济本源，而非高杠杆经营，“快周转”(拿地、开工、销售快，施工、竣工慢)和过度金融化；再次，银行对于踩线房企的信贷也趋于谨慎，预计也会对未来地产投资产生影响。

  对应到地产投资，建安投资仍有支撑，土地投资料将下行。自2016年房企逐渐开始“快周转”模式以来，后续的交房和竣工压力不断累积，因此建安投资目前仍有较强的支撑。由于今年上半年房企拿地金额非常高，土地购置费相对于拿地具有一定的滞后性，预计短期内土地购置费不会出现断崖式下跌，但随着四季度乃至明年房企拿地的收敛，土地购置费增速存在向下并转负的可能，将会对未来的地产投资形成拖累。

  结论：楼市监管趋严，销售、开发增速下行，房地产投资或将进入阶段性下行的周期。从可售面积的角度来观察房地产库存，十大城市库存自2018年已经开始累库。今年以来，尽管疫情导致宏观经济增速下行、财政压力加大，但政府仍坚持不将房地产作为刺激经济的手段，主要原因是担忧高房价引发社会问题、金融风险。经济逐渐回归正常区间后，地产政策更难言放松。“三条红线”的融资监管和商品房销售下行预计将逐渐带来房地产开发节奏放缓，对应到地产投资，建安投资仍有支撑，土地投资料将逐渐走弱，预计地产投资从年内到明年或将走出下行趋势。

（文章来源：明晰笔谈）

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