5月重点城市二手住宅市场继续复苏，疫情对房地产市场的影响正在持续减弱。

贝壳研究院数据显示，5月份，重点18城链家二手房成交量继续增长，环比增加15.2%，同比增长42%；而在价格方面，除二线城市外，一线和三四线城市二手房市场均价均已超过去年同期。

北京二手房成交量同比增75%

数据显示，今年5月份，重点18城的成交量为去年成交量最高水平（2019年3月）的98%，1-5月交易量较去年同期减少15%左右，较1-4月的同比降幅收窄了10个百分点，可见疫情对市场的影响在逐步减少。

贝壳研究院认为，整体交易量的大幅增长主要来自于三个原因：第一，疫情推迟了需求的释放，使得传统3月小阳春挪移到四五月；第二，2020年五一假期首次连休五天，为客户提供了时间上的便利，五一期间重点18城市二手房日度成交量同比增长60%左右，14个城市同比增长，增幅最大的为北京，2020年五一日度成交量同比增长超过100%；第三，房贷利率数据在下降，5月贝壳重点城市实际贷款利率继续下滑，一定程度上影响购房者预期。

成交量方面，分城市看，前期成交量恢复较快的城市5月成交量出现拐点，前期恢复较慢的城市增速加快。前期复苏较快的长三角城市圈城市成交量进入平台期，杭州环比减少3.5%。前期恢复较慢的京津冀城市圈内成交量继续快速增长，除了线下带看恢复、需求延迟释放外，廊坊市落户新政发布，5月成交量环比增加55%。5月北京二手房成交量环比增加39%、同比增长75%，实际成交量创下自2017年“3.17”楼市调控以来的最高水平。受到疫情冲击最大的武汉5月购房需求开始集中释放，成交量环比增加超过200%。

一线城市及三四线城市二手房价格均已超去年同期

在价格方面，诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，5月一线和三四线城市同环比均上涨，二线城市同环比均下跌。总体来看，除二线城市外，一线和三四线城市市场均价均已超过去年同期。

其中，一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米，环比上涨1.19%；同比变化来看，较2019年5月上涨0.85%，仍主要由深圳上涨带动。

数据显示，今年5月，深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米，其环比涨幅达2.69%；同比涨幅达6.53%。

深圳中原董事总经理郑叔伦指出，5月份，深圳住建局打压二手房高价的动作频繁，打压对象以超高房价或远高于市场均价的房源为主，虽然房源的挂牌价不等于成交价，但虚高的挂牌价格仍有拉高小区 均价、扰乱市场秩序的嫌疑。其认为，严打二手房挂牌价虚高的意义很大，首先可一定程度抑制炒房行为，其次二手房市场合理平稳地发展也有助于新房市场维持健康稳定，防止新房价格过快上涨。

另外，一线城市中，北京的二手住宅市场均价则显示为58972元/平方米，环比上涨0.82%，同比下跌4.49%；上海二手住宅均价56493元/平方米，环比下跌0.19%，同比上涨0.25%；广州二手房均价33890元/平方米，环比下跌0.73%，同比亦显示下跌，跌幅为6.38%。同时，广州的二手房均价已跌出前五，位列厦门及三亚之后。

二线城市市场均价为18044元/平方米，环比微跌0.07%。其中环比下跌城市数量16个，上涨城市数量16个；同比变化来看，较去年同期同比下跌0.57%，同比跌幅扩大0.11个百分点。

三四线城市市场均价为11586元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅扩大0.14个百分点。其中环比下跌城市数量23个，上涨城市数量41个；同比变化来看，同比上涨3.04%，涨幅扩大0.35个百分点。

从5月份二手住宅市场价格涨跌城市来看，环比涨幅前十的城市中以长三角经济圈、东北和西北区域的二、三四线城市为主。其中，银川以4.84%的涨幅居首，赣州和南通分别以4.70%和4.49%的涨幅位居二、三。

从环比跌幅前十的城市情况来看，跌幅较大的城市主要以环渤海、珠三角经济圈和中部区域的二、三四线城市为主。其中，南宁以3.47%的跌幅位居第一；武汉和泰州分别以3.47%和3.17%的跌幅位居二、三。

预计6月成成交量环比下滑10%，同比增长30%左右

贝壳研究院表示，5月二手房进入迟到的小阳春市场，但不管是根据年度的季节性规律还是目前市场的供需情况，市场都有自然回落的迹象。

首先，从业主预期看，5月18个城市中有14个城市涨价占比下降，深圳业主涨价占比下降幅度最大。除深圳之外，其他城市业主涨价占比均小于40%，可见目前的市场预期依旧不强。

第二，高频数据显示市场向上动力弱，进入高位徘徊平台期。从周度数据看，虽然五一假期带动成交量出现回升，但随后链家重点18城成交量继续呈现自然回落状态。上周链家重点18城二手住宅成交量环比减少3.4%，18城中13个城市周度成交量环比出现下降。

第三，从宏观数据与政策角度来看，居民对于就业稳定性的担忧可能影响后期需求进入购房市场。4月城镇调查失业率达到6%，为该数据自开始公布以来的最高水平。今年政府工作报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。5月26日，央行公布逆回购利率和3月保持不变。虽然经过前期持续的降准降息，目前市场的流动性依旧相对充裕，市场利率依旧存在下行空间，但在货币政策执行方面央行对于资金违规流入房地产仍旧非常谨慎，因此预计未来货币宽松的基础上会进一步加大金融监管力度，防止资金被违规利用，这些举措将有效保证房价不会因为流动性宽松出现大幅上涨。

对此，贝壳研究院预测6月市场会自然回落，幅度在10%左右，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，预计同比增长30%左右，1-6月累计成交同比降幅在10个百分点以内。

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