3月中下旬以来，随着境内债券利率下行、审批发行加速，房企们纷纷转向境内发债，其中4月第一周的融资规模超过200亿元，而3月12日至4月13日房企境外发债却未见新增案例。

  克而瑞统计数据显示，3月房企境内债券融资941.64亿元，环比增长83.9%，同比增长35.1% ；房企境外债券融资225.14 亿元，环比下降27.8%，同比下降59.2% 。3月房企境内发债规模为境外发债的4倍多。

  境内发债热情高涨

  招商蛇口10亿元超短融利率仅2.2%，华润置地8亿元三年期票据利率2.65%……“一季度向来是房企融资高峰期，因近期境内流动性趋向宽松，不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。”一位券商分析师表示，尽管4月以来房企发债利率降幅较3月有所放缓，但仍有不少房企拿到了较低的发债利率。如华润置地以2.65%年利率发行的三年期票据，刷新了房企发债利率的最低历史纪录。

  除了央企的发债成本大幅下降，民营房企的融资成本亦有下调。例如，世茂房地产全资境内子公司于3月23日发行的一笔45亿元债券，5年期和7年期品种利率分别为3.23%和3.90%。“这是世茂有史以来最低的发债融资成本。本次债券的发行将为企业后续的精准投资及发展提供充裕的资金保障。”世茂股份相关工作人员表示。

  另据浙商证券统计，时代中国、中国奥园、光明地产、滨江集团、龙光地产等房企今年3月的发债利率，均较2019年的平均发债水平下降了100个基点以上。其中，时代中国的发债利率更是从2019年的7.15%下降至5.6%，直降155个基点。

  克而瑞数据显示，2020年前3月房企新增债券类融资成本为6.58%，较2019年全年下降0.46个百分点；境内债券融资成本3.87%，较2019年全年下降1.34个百分点。

  一位资深房产研究人士表示：“目前前一百名的房企融资均较顺畅。融资利率上，由于龙头房企的融资利率本身已经不高，因此，排名在50至60位的房企发债利率下降幅度更大。”

  “除了发债利率处于行业低位，新证券法规定企业债券发行由核准制改为注册制之后，发债额度审批流程简化，缩短了审批期限，也进一步激发房企发债热情。”某国有房企资金部人员表示，实行注册制后，企业发债时长由2至6个月压缩至2周至2个月。

  以珠海华发集团3月27日申报的一笔200亿元小公募为例，仅5个工作日，便进入到“提交注册”环节。融资环境的改善也带来了立竿见影的效果，3月房企境内发债规模环比上升132.7%。进入4月第一周，房企公开发行的境内融资规模超过200亿元。

  海外发债步伐放缓

  不同于高涨的境内发债行情，房企放缓了海外发债的步伐。据克而瑞统计，今年1月和2月单月房企海外发债融资规模均达到百亿元级别，大额发债案例更是频现。中国恒大、华润置地、世茂房地产等房企单只美元债发行规模均超过10亿美元。但进入3月后，房企在海外发债的案例锐减，共发布了19宗海外融资计划，合计融资额大约56亿美元，且主要集中在上半月。

  “受境内地产融资环境收紧影响，去年部分房企寻求通过海外发债募集资金，全年境外发债净融资额超过480亿美元。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年3月下旬，受美股熔断影响，美债市场流动性紧张，房企海外融资的可能性大幅减少。“对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也将面临高价的可能性。”

  不过，也有房企长期看好美元债市场。如佳兆业高级顾问谭礼宁在公司2019年业绩发布会上表示，美元债的波动受疫情影响较为短暂，未来仍看好高息债的表现。

  二季度偿债压力加大

  房企加快发债脚步的背后，则是销售回款的乏力及不断加大的债券到期压力。

  克而瑞数据显示，今年一季度前100名房企全口径销售业绩规模同比下降近20.8%。即便随着房企陆续复工复产，3月同比降幅较2月有所收窄，但前100名房企销售金额的同比降幅仍达到17%。

  在销售回款无法及时“补血”的同时，房企还不得不面对较大的偿债压力。数据显示，有20笔债券即将于4月到期，金额共计274.32亿元，环比上涨18%。

  个别房企甚至还因此出现债券违约。今年3月，新华联控股超10亿元的中期票据未能到期按约兑付。受此影响，新华联控股信用等级被下调至C，多只债券信用等级调整为CC。新华联控股解释称，受疫情影响，旗下多项业务均遭重创，导致经营回款减少超60亿元。

  据中债资信统计，2020年沪深两市及海外市场行业债券到期规模合计约6459亿元，中短期房企融资渠道预计较为畅通，但预计仍将以保障行业债务周转为限，不会形成“注水”局面。

  “特别是对中小房企来说，二季度的现金流压力将加大。”一位房产研究人士透露，今年下半年，房企债券到期压力是一季度的2至3倍。具体而言，一季度房企债券到期规模大约为1500亿元，二季度大约为2500亿元，到了三季度和四季度，这个数字则将上升至2500亿元至3000亿元。