融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救

房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验，一次对“钱袋”的保卫。

值得注意的是，近期新光集团、银亿股份(000981)、中弘股份(000979)等企业相继曝出债务危机。其中，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；银亿股份也在今年6月因债务问题提出破产重整申请。

克而瑞研究中心总经理林波直言，2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。

中小型房企融资压力倍增

克而瑞数据显示，今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元。

“当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限，小企业融资则更加困难。”同策咨询指出。

而在融资环境收紧的下半年，小型房企或是“第一波”遭受冲击的。

林波表示，一些资金紧张的企业，想融资则只能走非标融资，如信托、基金、理财。而即使是非标融资，政策趋势也愈发紧张，如针对房地产信托公司产品，政策已要求“不允许超过6月份”，即后续不允许新增规模。

随之，海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升。

今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿元，其中境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点。

“海外发债明显放量，主要就是因为国内发债过审批很少，资金紧张的企业不得不选择其他渠道。”林波表示。

但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%，较2018年增长1.19个百分点。而2019年以来，房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势。

境内渠道受限，海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视。

克而瑞分析师房龄告诉表示，6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%。其中如华南城及新湖中宝(600208)的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。

财务不良企业或陷危机

在这一场行业优胜劣汰中，资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲。

以银亿股份为例，其市值一度达400亿元。2016年银亿以120亿元的价格开启收购美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇，转型“房地产+高端制造”双主业的综合性公司。为筹措资金，亿银选择了举债与股权质押，埋下了债务危机的导火索。

2017年地产调控加码，银亿房地产业务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临，汽车业绩大幅下滑，导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期，2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元，而现金短债比则下降至0.09，短期的偿债压力巨大，最后出现债务违约。

一位不愿具名的机构人士向记者表示，“很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步，但一些小房企已经开始卖项目，这是出现生存危机的前兆。”

除短期债务高企，净负债率较高、融资成本较高的企业，同样面临风险。

据克而瑞数据，目前房地产业内平均净负债率约70%，不少企业净负债率超过100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

上述机构人士认为，这类企业需要尽快把现金周转出来，才能抵抗风险。

但不容忽视的是，不少企业都参与了2016~2017年的高价拿地，甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市。

林波认为，失去了棚改红利的三四线城市，去化速度下降明显，一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。“重仓三四线城市的这类企业，如果现金无法覆盖短期负债，要么在项目股权上进行处置、转让，回笼资金，要么以房抵款、向供应商押款；当然，最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行情中，如果项目去化一旦出现问题，没有踩准节奏，等待房企的将是灭顶之灾。”

面对风险，企业有哪些“降压”办法？

林波指出，如果前两年拿的土地能顺利变现，对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以，高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键。

“此外，处在调控中，如果企业出现资金问题，要么去融资，要么卖资产。”一位业内人士直言。

“在债权融资受限的情况下，越来越多房企选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。”上述人士认为，多元组合融资，也是房企多采取的方法。

如金科股份(000656)、泰禾集团(000732)就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；阳光城(000671)采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；中南建设(000961)采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。