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　　11月19日，房地产板块掀涨停潮，华远地产、城投控股、市北高新、光大嘉宝等11只股票涨停，板块内90多只个股飘红。究其原因，主要是受按揭利率有所宽松、房企融资改善等影响。业内认为，在经济下行压力较大的情况下，近期市场对明年地产放松的预期越来越强。东吴证券指出，预计会有更多银行进行利率下调，这有利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。

　　房地产板块掀涨停潮

　　11月19日，房地产板块成为二级市场最大亮点。A股市场上，房地产板块高开高走，盘中一度涨逾3%，成为两市涨幅最大的板块。个股方面，华远地产、城投控股、市北高新、光大嘉宝、华夏幸福、顺发恒业、荣丰控股等11只股票涨停，板块内90多只个股飘红。

　　港股市场上，房地产板块同样走势强劲。其中，万科企业涨逾5%，合景泰富集团、雅居乐集团涨幅超过4%，龙湖集团、世茂房地产等皆有不同程度的上涨。

　　多地按揭利率出现松动

　　按过往经验，银行在临近年底时往往会收紧银根，然而今年同期，北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市的按揭利率却出现了一定松动，还有一些城市例如上海、深圳，虽然按揭利率没有出现明显松动，但放款速度出现加快。

　　以杭州为例，10月底，杭州工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率。近期，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继出现回调。房贷利率的下调不仅针对刚需购买的首套房，还包括了二套房。

　　在此之前，首套房整体维持在15%~20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。而下调后，杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。

　　融360监测数据显示，10月首套利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家银行。其中，武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降；南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。

　　另外，北上广深一线城市中，上海和深圳首套房贷款平均利率较上月持平，但放款速度都有所加快。

　　东吴证券研究所分析指出，为扩大市场份额，预计后期将会有更多的银行下调首套房贷利率，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。

　　11月楼市成交重回正增长

　　数据显示，9 月和10 月商品房销售面积同比增速分别为-3.59%、-3.11%，连续2 个月负增长，房地产市场热度出现降温。

　　而根据国家统计局发布的10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，10月份新建商品住宅中，上涨城市为65个，比上月增加1个，上涨城市数量打破上月下跌趋势转而增多，平均上涨1.02%，涨幅环比扩大0.02个百分点。二手住宅方面，上涨城市数量为54个，比上月减少5个，平均上涨0.49%，涨幅环比缩小0.43个百分点。

　　70城新房价格指数(图片来源：新时代证券)

　　不过，中信建投证券数据显示，11月楼市成交重回正增长，二线、三线城市环比均出现大增。

　　(图片来源：中信建投证券)

　　房企融资压力改善

　　值得关注的是，进入11月以来，房地产市场在资金面上有所缓解，行业资金面的边际改善或是地产板块的又一大动力。

　　民营企业座谈会后，各地在民营企业融资上均有动作，如上海银保监局筹备组提出“推进产品创新”等八方面推动民企贷款“敢贷、能贷、愿贷”；广东银保监局筹备组表示同等条件下民营企业信用贷款准入标准不高于其他企业，信贷审批效率不低于平均水平，适当提高民营企业信用贷款、中长期贷款比例，为民企“量体裁衣”“雪中送炭”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，11月来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿。

　　例如，阳光城发行11亿元债券，票面利率7.5%，期限5年。万科A发行20亿元住房租赁专项公司债券(第二期)，票面利率4.2%，期限5年；发行20亿元中期票据，票面利率4.03%，期限3年。

　　政策环境有望改善

　　从政策角度看，业内普遍认为，当前环境下，地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大。

　　华创证券指出，短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期各类稳经济措施频出，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或将进一步恶化，预计地方政府财政压力将大幅加剧，紧随其后的投资也料将逐步开始走弱，从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境有望逐步改善。

　　新时代证券认为，从近期调控政策来看，限制性政策出台次数不多，主要以政策补丁、规范市场秩序为主，整体来看，调控趋于平稳，年内限制性调控政策出台的可能性不大。未来调控全面放松的可能性不大，但结构性放松存在可能。

　　东方证券表示，10月政治局会议未提及房地产，调控政策边际收紧的可能性降低，政策环境将趋于友好。

　　估值抬升行情值得期待

　　从业绩与估值的匹配度来看，龙头房企性价比进一步提升，业内普遍看好房地产行业估值抬升带来的行情。

　　东方财富Choice数据显示，从市盈率指标看，在28个申万一级行业指数中，房地产板块的市盈率为9.54倍，位列第三，仅高于银行、钢铁板块；从市净率指标看，房地产板块市净率为1.44倍，只比银行、钢铁、建筑装饰、采掘、综合这5个行业高。

　　值得关注的是，从个股层面看，当前房地产板块中，万科A等市值最大的20家公司，除了陆家嘴(PE为14.77倍)、金科股份(PE为10.22倍)、中华企业(PE为30.97倍)等7只个股外，其余13只股票的市盈率已经低于10倍。其中，金地集团市盈率仅4.58倍，荣盛发展、华侨城A的市盈率均低于6倍。

　　西南证券房地产团队指出，房地产行业在2016-2017年发生大面积价值重估之后，居民加杠杆已经趋于饱和。2018年7月底政治局会议明确提出“遏制房价上涨”，房地产赚钱效应将逐步萎缩，购房预期受到长效机制影响加大，部分房企将遭遇融资、回款和还债的三重压力。但房地产市场规模依然很大，而且定价体系坚实，资产包的流动性及估值弹性更大，行业存在结构性的风险和机会。预计2019年上半年能看到行业基本面下行、下半年看到资源整合和政策宽松，地产行业洗牌后估值压制否极泰来，之后看好地产板块的估值抬升行情。

　　该团队表示，在基本面下行期，推荐现金流充裕、融资成本低、防御性强的头部个股；在市场结构分化阶段，相对看好货值充裕、产品竞争优势突出的头部房企或一二线占比高的二线房企；在行业资源整合高峰过后，地产出清将带来明显的投资机会，大部分中小房企可能退出行业谋求转型，估值有望迎来显著切换。

　　东方证券表示，从业绩与估值的匹配度来看，龙头房企性价比进一步提升。在当前市场环境中，我们看好一线龙头低估值修复和快速成长的二线龙头。

　　瑞银证券中国房地产行业分析师谌戈指出，A股房地产行业2019年平均预期市盈率为6.2倍，对应54%净资产折让，估值均处于历史估值低端，这反映了市场对调控政策和未来增长前景不确定性的担忧。瑞银证券看好未来十年中国核心城市群的住宅市场及改善性需求，尤其是京津冀、长三角、粤港澳三大传统城市群及四大新兴城市群。

　　谌戈表示，“短期看，我们认为信贷政策及行政调控是近年地产小周期的重要影响因素，且目前政策组合仍会得到维持。此情景下，杠杆水平可控、土储合理且二线城市占比高的国企开发商将更具优势。”

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