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央行、银监会、住建部：住房首付比例下调

①二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。②使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；③拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

此前，二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%；此前住房公积金贷款政策为：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

个人转让两年以上住房免征营业税！（以前为五年）

财政部、国税总局发文，①个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；②个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按差额征收营业税；③个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新规2015年3月31日起执行。

机构解读

民生宏观管清友：谁来接住下落的刀？

1、为什么调整？930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”（房贷利率）虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

2、如何调整？此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等。

1）此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

2）有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期。

公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%，符合预期。

有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%，超预期。

按照支持合理住房需求（自住型和）下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。

3、对房地产市场的影响？短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

4、对宏观经济的影响？房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

由此推断，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀。下一步政策重点：

1）地产政策还可能进一步松动。我们在春节之后的第一篇报告《羊年之初的四个政策风口》中最早提示地产政策将有所松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。

2）货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

2）基建投资继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。中国中铁、中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

中金：新政超预期 利好整体市场

(1)房地产政策逐步向“正常化”回归，超出我们的预期，利好整体市场。今天央行等部委文件是房地产政策向正常化回归的进程的延续，如果效果不理想，后续仍可能从“正常化”向“宽松”过度的空间。在经济下行压力加大的背景下，释放正常的住房需求以使得增长稳定在合适的区间，是必要的做法，这对稳增长有利，对市场也是利好。

(2)后续地产成交量的走势成为关键。政策明确以后，地产成交能否复苏继而投资和新开工能否有所恢复，成为值得关注的趋势。如果成交量复苏带动投资和新开工企稳复苏，将对经济增长企稳复苏做出正面贡献，这也将改变目前市场对于增长相对悲观的预期。

(3)风格转换，蓝筹当道。政策呵护的超预期，使我们回到《股债双牛》的逻辑。考虑到目前中小市值股票普遍的高估值、高仓位，地产新政将有助于改善市场对于地产及相关周期性板块的预期，将加速市场向低估值蓝筹风格转换。我们维持对金融、地产等板块的推荐评级，并建议关注地产投资相关板块，包括建材等材料、机械等板块的机会。

招商证券：最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，稳定房地产价格和房地产市场，希望籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。

瑞信分析师杜劲松：房贷新政对A股和香港市场地产股短期料有提振作用，但不一定能持续；对楼市成交的实际刺激作用有多大还很难说。

李大霄：利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。

一、行业观点：

3月23日：我们发布行业更新报告《政策驶入蜜月期，板块反弹正当时》提示地产板块的投资机会（尤其关注具备再融资诉求类标的），今日：住建部、国土部联合发文意在加快行业去化速度，跟我们年初房地产市场基本面“弱平衡”（去库存或者缓慢出清）的判断不谋而合，我们预计后期政策优惠将涉及商业按揭贷款、公积金贷款、税收、改善性购房认定和营业税减免等方面，政策大力度、超预期边际改善将会激发地产板块的估值修复行情，只有激活房地产市场销量，才能使得沉寂已久的土地市场企稳回升，经济回升的引擎（老式发动机）才能维持一定的转速，避免出现失速下滑风险。

此种情境之下，房地产相关政策的边际改善力度及其持续性大概率会超越市场的预期，前期的调整也为参与这次反弹提供了较好的契机，加之机构配置较低（为地产板块反弹提供条件和可能性），增量资金的入市将极有可能掀起另一波估值修复行情（增量资金为点火器）。

我们维持2015年基本面“弱平衡”（去库存或者缓慢出清）的判断，整体看，房地产市场将呈现“量升价平”格局，且我们在2015年投资策略《既要过日子，又要浪漫满屋》中提出：转型地产将会是今年最大的风口（“浪漫满屋”提供想象空间），但也要努力把握龙头房企阶段反弹的机会（“过日子“讲究性价比），这一投资主线将贯穿2015全年，格外提醒：临近月底，京津冀将会接下来地产板块跑步前行的排头兵，提请各位予以重视！任性组合如下：

1、京津冀“廊坊三宝”：华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展，

2、龙头（再融资诉求）：保利地产、招商地产、华侨城A、万科A，

3、国企改革（含转型预期）：格力地产、天健集团

4、转型地产（最大风口）：中天城投、华业地产、滨江集团

二、部分个股更新：

1、中天城投

今日再度冲击涨停，今年以来涨幅接近200%，推荐有理有据！！

我们先后三次组织调研活动（做到紧密跟踪），6篇报告（2篇深度报告，报告最及时，用事实说话，有理有据），自我们底部推荐以来目前涨幅接近3倍，大金融+大健康+小地产组合逻辑未变，预期大金融战略逐步兑现的节奏将会加快，仍然看好！

自2013年前北京朝阳区区委书记调任贵阳市委书记，贵阳去大盘化逐步启动，我们已前瞻性的对中天城投进行重点跟踪。我们2013年11月组织中天城投联合调研，并发布深度报告《“去大盘化”最大受益者，销售业绩将高增》。2014年，我们8、9月在业内独家组织联合调研，并先后发布报告《新进互联网金融及大健康产业，成长性增强》、《大幅低估的高成长公司代表》。2014年12月16日，我们在《丰富资源或加速释放，互联网金融空间巨大》中，1月25日，我们再次发布公司更新报告《大地产如日中天，大金融版图出现》，并率先提高目标价至23.5元。

2、滨江集团（目标价16元）

3月5日发布深度报告《西湖畔起涟漪，滨江喜迎春潮来》，目前涨幅30%。

大杭州龙头，优质资源充沛，高安全边际，新兴产业拓围成最大亮点，滨江集团当前未结面积约370万方，全部位于浙江，60%位于杭州。公司RNAV折让近40%，安全边际高，目前向上至少30%空间。

3、格力地产—宛若明珠，在水一方

（目标价35元），区域为王（京津冀和海西推荐，我们已大获全胜，珠海会成为下一个最具预期差的区域）。

1月28日，《宛若明珠，在水一方》珠海国资平台，预期差最大，转型正当时

去年以来，我们推荐了京津冀的龙头华夏幸福（涨幅接近200%，目前仍然持续大力推荐）和海西布局的平潭发展（涨幅接近350%），目前时点我们坚定看好珠海区域的发展空间（深港澳核心区域，亦为深圳拟升任直辖受益标的，珠海国企改革旗舰），

由于尚未改头换面，前期涨幅较小，这个位置买入最舒服，我们看好格力地产的逻辑没有改变，公司依靠珠海市政府的资源支持，未来业绩、估值向上的空间较大，第一目标价35元，强烈看好！

4、天健集团（深圳国资改革和新兴产业整合平台）：

推荐时说的很明白，底仓型品种（即催化剂出现时间较晚，适合新发基金构建底仓配置，安全边际高），自我们推荐以来，最高涨幅也接近30%，“不在沉默中灭亡，就在沉默中爆发”，灭亡是不可能的了，爆发倒是大概率事件，遒劲升势需要您耐心等待（大概率4月下旬）。

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