深圳房产抵押贷款中，并非所有房产都能顺利获批，以下5类房产通常会被银行或金融机构列入“黑名单”，导致无法办理抵押贷款：

1.小产权房、农民房等无红本房产
这类房产未取得国家颁发的正规产权证（红本），仅具备《集体土地使用权证》或《建房证明》，法律上无法办理抵押登记，银行通常直接拒贷。

2.房龄过老（一般超过30年）的住宅
银行对抵押房产的房龄有严格要求，通常要求不超过30年（部分宽松机构可放宽至35年）。房龄过大的房产贬值风险高，且可能涉及结构安全问题，导致贷款成数降低甚至拒贷。

3.产权不清晰的房产
包括：
-共有产权未取得全部共有人同意（如夫妻共有房仅一方签字）；
-存在纠纷或查封的房产（如被法院冻结、正在打官司）；
-经济适用房未满5年交易限制期。
这类房产无法完成抵押登记，银行会直接拒绝。

4.面积过小（通常低于30㎡）或非住宅类房产
-极小户型（如单身公寓、20㎡以下）：流动性差，银行评估价值低；
-商铺、写字楼、厂房等商业房产：部分银行不接受抵押，或贷款成数大幅降低（住宅最高可贷7成，商业房产可能仅5成）。

5.列入拆迁范围的房产
若房产已被政府列入旧改或拆迁计划，即使产权清晰，银行也会因抵押物即将灭失而拒贷。拆迁房的价值评估存在不确定性，金融机构通常规避此类风险。

建议
若您的房产属于上述类型，可尝试以下途径：
1.非银行金融机构：部分担保公司或民间机构接受小产权房、老房抵押，但利率较高、期限短；
2.信用贷款替代：若房产不符合要求，可考虑凭收入流水申请信用贷；
3.提前置换房产：若计划长期融资，建议置换为符合银行要求的红本住宅。

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