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身份认证挑选REITs基金主要看三个关键点：底层资产质量、管理团队经验、项目估值水平。作为普通投资者，建议重点关注那些持有核心地段商业地产、物流园区等有稳定租约的REITs，避开项目空置率高或负债比例过高的品种。例如我们帮客户配置的某仓储物流REITs，近两年凭借稳定的租金收入和资产增值，年化回报超6%。
选REITs要像挑商铺一样仔细
1、看地段就是看底层资产
优先选择持有重点城市核心区商业地产、交通枢纽周边物流园的REITs。比如去年帮客户配置的广州空港物流园REITs，受益于大湾区跨境电商发展，全年租金收入增长12%。而部分选址偏远或运营能力差的产业园REITs，过去一年租金收缴率只有60%左右。
2、管理团队决定资产增值
经验丰富的运营方能让资产保值增值。比如华润某商业REITs的管理团队，通过定期翻新商场、引入网红餐饮品牌，把老旧商业体改造成区域地标，物业估值三年提升了25%。相比某些仅做简单物业维护的团队，这类主动管理型的管理人更值得信赖。
3、价格要买在合理区间
注意分派率（年度分红当前价格）是否高于4%，同时比较同类项目PB值（净资产倍数）。去年6月有位客户想追高某热门REITs，我们发现其分派率已降至3.2%且PB达1.5倍（行业平均1.2倍），建议转投当时PB仅1.1倍的冷链仓储REITs，持有半年收益率反而高出3个百分点。
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