2025年，房产抵押贷款虽以房产为担保，但银行和正规金融机构在审批时仍会严格审查借款人征信。征信是评估还款意愿和信用风险的重要依据，不良记录会显著影响贷款审批结果。即便有房产抵押，若存在“连三累六”（近两年连续3次或累计6次逾期）、当前逾期、失信被执行等严重问题，多数银行会直接拒贷。轻度逾期或已结清的非恶意记录，部分机构可能酌情考虑，但会提高利率或降低额度。因此，良好的征信是成功办理房产抵押贷款的关键前提之一。

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1. 征信审查是房产抵押贷款的必经环节。银行在受理抵押贷款申请时，会通过央行征信系统调取借款人的信用报告，重点查看近两年的还款记录、负债情况和查询次数，评估其信用状况和财务健康度。
2. 逾期记录是影响审批的核心因素。若征信显示近两年有“连三累六”情况，即连续3次或累计6次逾期，绝大多数银行会直接拒绝贷款申请，认为借款人还款意愿不足，风险过高。
3. 当前存在逾期或欠款未结清，属于硬性拒贷条件。即使房产价值高，只要名下信用卡、贷款等仍有逾期未还，银行通常不会受理抵押贷款，需先结清欠款并保持良好记录6个月以上再申请。
4. 轻微逾期记录（如1-2次短期逾期且已结清）对贷款影响较小，部分银行可接受，但会视为风险信号，可能要求提高利率、降低贷款成数（如从70%降至50%）或增加担保人。
5. 征信查询次数过多也会影响审批。近半年内“贷款审批”或“信用卡审批”查询超过6-9次，会被视为资金紧张、多头借贷，银行可能因此拒贷或要求提供更充分的收入证明。
6. 负债率过高是另一大风险点。即使无逾期，若信用卡使用率超过80%、存在多笔网贷或总负债远超收入，银行会认为借款人财务压力大，可能拒贷或要求先结清部分债务。
7. 部分城商行、农商行或非银金融机构对征信要求相对宽松，愿意接受有瑕疵但已改善的征信记录，但通常会收取更高利息以覆盖风险。
8. 房产价值高、位置好（如一线城市核心地段）可在一定程度上弥补征信不足。高评估价和强变现能力的抵押物，能增强银行信心，提升贷款通过率。
9. 借款人可提供合理逾期解释，如因疾病、失业等不可抗力导致短期逾期，并附上证明材料，部分银行会综合考量，酌情审批。
10. 若征信严重不良，仍可通过“第三方代持”或“担保贷款”方式操作，即由信用良好的亲属作为主借款人，但需承担相应法律和财务责任，需谨慎评估风险。

结语
2025年，房产抵押贷款不仅看房，更看人。征信不良，尤其是严重逾期记录，会极大增加贷款难度，甚至导致直接拒贷。建议在申请前结清欠款、保持良好还款习惯、减少征信查询，必要时选择对征信容忍度较高的机构，以提高成功率，顺利实现融资目标。

发布于2025-8-31 22:04 杭州