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应用折现现金流（DCF）模型对 REITs 估值时，首先要预测 REITs 未来的现金流，包括租金收入、运营收入等，同时考虑运营成本、资本支出等因素，得出净现金流 。预测期通常涵盖 REITs 底层资产的主要运营周期 。然后，确定合适的折现率，折现率反映了投资者对 REITs 风险的预期，一般参考无风险利率加上风险溢价 。将预测的未来净现金流按照折现率折现到当前时刻，得到各期现金流的现值，将所有现值相加，即为 REITs 的内在价值 。通过比较 REITs 的市场价格和 DCF 模型计算出的内在价值，判断 REITs 是否被低估或高估 。但 DCF 模型的准确性依赖于准确的现金流预测和合理的折现率设定，实际应用中需要充分考虑各种不确定性因素 。
发布于2025-5-14 00:06 武汉
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