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1  由群雄纷起到诸侯割据，行业集中度提升大势所趋

1.1  地产王者时代加速来临

98年房改以来，中国城镇化率快速推进、人均居住条件显著改善，也催生了房地产开发销售这个百万亿级市场。作为资源整合行业，房企数量随着市场规模扩大迅速增加。随着行业规模结束快速增长、房价快速上涨引发政策调控，行业出现短周期波动和整体毛利率缓降，房企竞争压力陡增。同时，人口聚集引发行业围绕城市能级和城市圈的区域分化，重点城市地价涨幅快过房价涨幅，促使以规模和资金实力为核心的行业门槛迅速提高。

在此背景下，我国房地产行业集中度近年来呈连续提升态势。

（1）排名前100的房企市占率均有不同程度提升：2009年-2016年，top5房企市占率由4.5%持续提升至12.9%，top6-10房企市占率由3.3%提升至5.7%，top11-20房企市占率由2.1%提升至5.7%；2010年-2016年，top21-50房企市占率由3.4%提升至7.7%，2013年-2016年，top51-100房企市占率由2.5%提升至3.6%。

（2）龙头房企市占率提升幅度和速率均大幅高于二三线优势房企，行业分化加剧：2009年-2016年，top5市占率增幅8.4个点，top6-10增幅2.4个点，top11-20增幅3.6个点；2010年-2016年，top21-50增幅4.3个点；2013年-2016年，top51-100增幅1.1个点。

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