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龙头如何走向寡头，解构强者恒强行业趋势

2.1  土地门槛持续提高，利好资金雄厚大型房企

2.1.1  土储是持续经营根基，拿地能力决定业绩水平

土地是房企开展业务的基础，以合适的价格获取土地资源是企业成功的基础。土地成本在房企销货成本中占比高，项目后期规划、开发、销售决策都是在拿地后进行的，和竞地决策密不可分。以合适的价格获取土地是项目盈利的基础，以保利地产为例，近年来房地产开发项目中土地成本占比均在40%以上，2014年最高达44.7%。

2.1.2  房企卡位重点城市推高地价，房企拿地成本增加

房地产短期看金融、长期看人口，产业的集聚效益和人口的区域间流动，决定了中长期看房地产市场地区分化加剧，这也是此轮短周期行业政策的区域分化显著、市场热度在区域板块轮动周期拉长的原因。区域分化导致房企可布局城市减少，在冲规模保业绩压力下，一二线和强三线土地市场竞争均非常激烈。从一二三线供需比（土地供应建面/成交建面）可以看出：一线城市土地供需比不到1.1，呈供不应求状态；二线城市供需比基本在1.1-1.15间，考虑到若二线供应较充足，中东部二线城市土地基本处于紧平衡状态，补库存需求一旦增强，市场热度应声而起；三线城市供需矛盾相对不突出，但2016年也在强三线热度带动下快速供需比快速下降至1.2。土地供需紧张推升地价，2016年以来土地溢价率快速提高，一二三线城市整体溢价率分别提升至41.9%、52.5%和34.1%。由于热点城市开始推广“限地价”土地出让方式，实际溢价率应更高。

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