地产进入新反弹周期

　　降息令地产股脱离了冷宫。之前央行定向降准（4月）、限购政策松绑（年中后涉及大范围）、“9.30”房地产资产证券化新政以及“11.21”央行降息等一系列政策的累积效应，一步步将房地产行业带离前期的低谷。地产指数方面，伴随一系列地产松绑政策，该指数也亦步亦趋沿箱体反弹向上，趋近1500点箱顶后震荡。在月余的等待后，央行11月21日的降息政策令其一举跳离了平台压制，正式迎来了全新的反弹局面。

降息后行业表现有望持续

　　本次央行降息，中信建投预期，降息虽可进一步压低银行息差促银行主动谋求业务转型，并在降低信贷成本及实质性降低购房者购房成本方面发挥一定的效能，但在前期房价的高启后，目前位置能够拉动的购房意愿还较为有限，即对于地产业实体经济的影响程度还需进一步观察。不过，中信建投同时也表示，降息对证券市场地产股的影响或相对强烈。市场下行引发的政策博弈预期，已通过降息对地产行业在管理层“稳增长”架构中的不可替代性进行了再次验证。降息叠加此前的“9.30”信贷新政，地产行业阶段性上行趋势明确。而降息周期若展开，则地产企业将加速去库存化，由此高弹性、高杠杆类公司如世联行、保利地产、万科A、阳光城及地产B（杠杆基金）等均有望从中受益。目前来看，该类公司中世联行、保利地产已分别有财通温岭营业部、中信证券总部(非营业场所)等著名席位资金的进驻，且后者仅在11月24日一天即集合了社保、沪港通和机构的多重席位，前五位买盘高达7.2亿元。

　　资金层面也显示，三季末以来，除境内资金外QFII等外资对于地产板块的关注度也明显提高。中金、高华、瑞银等券商均表示，QFII对利率敏感较强的地产的配置在不断加大。WIND数据也显示，QFII三季末持仓股中万科A位列其中。阶段性来看，具备行业估值优势的地产、类地产等板块对境内外投资者均具有吸引力。

　　除资金层面推动之外，历史数据也显示，降息对主流地产股股价的拉升幅度明显，市场的表现也基本为立竿见影，并在2个季度内会有一定的持续性。以2008年和2012年为例，降息宣布一个月内，市场最大涨幅分别达到28%和19%，相关个股为保利地产和世荣兆业。其他如华侨城、招商地产、万科A、金融街、阳光城等均有不俗表现。降息6个月后，市场涨幅则进一步扩大。以2008年为例，滨江控股涨幅高达129%，而阳光城、保利地产、招商地产、华侨城等亦分别达到85%、80%和66%。目前来看，今年11月21日降息后，市场一周内涨幅最大即已接近29%（招商地产、泛海建设），类似又偏强于2008年的表现，随后涨幅有望震荡放大。

“地产+金融”为后市关注点

　　另外，上述历史数据同样显示，在降息后的受益结构上，一线城市广深北上普遍位列涨幅榜前，亦与本次降息的市场表现趋同。WIND数据也显示，降息一周以来，涨幅在10%以上的33家上市公司中，广东省家数最多为11家，占到三分之一，其次为北京上市公司，有5家。广东公司中，7家为深圳市上市公司，且6家集中于深圳前海特区中（表1）。对此，申万表示，一线上市公司的表现明显优于二线公司，随后主流城市上市公司应重点关注。

　　就广东而言，受益于广东自贸区的未来框架，深化粤港澳台金融合作，成为广东特别是前海金融改革创新政策的特色和方向。而目前，前海和南沙已集中了众多金融机构，房企跨界与金融机构深度合作也正成为其中的一种趋势。记者观察到，在广深上市公司层面，绿地、万科、恒大地产、招商地产等已纷纷展开了与银行的合作，而参控股（拟）上市券商也正在包括广深在内的国内主流地产上市公司中出现（详见表2），并有向保险、基金以及信托等多元业态发展的趋势。如华业地产今年上半年即通过参股国泰君安申易投资基金，向金融投资领域迈出了第一步。

对于地产上市公司的金融化，申万认为，在资金链健康的要求下，“地产+金融”模式会日趋普及，依托地产产业链开发金融是地产商未来发展的重要命题。随着本轮降息周期的可能开启，随后或继续引发该类企业的板块效应。而在券商股的集体启动后，消息面的持续发酵则有望为房企尤其是布局券商的地产类券商影子股带来发展的契机。