5月刚刚经历过调整的房贷市场，又迎来新一轮收紧。

近日，近日北京、上海、广州多家银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%，购房或炒房成本大幅提高，市场再次热议楼市拐点。

首套房利率全面上浮，银行看人“下菜”

6月5日，北京房贷利率迎来来今年以来的第四次上调。

据新京报消息，多家中介和银行证实，北京地区部分银行的首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套房贷利率仍然实行在基准利率基础上最低上浮20%。

据悉，新的房贷利率政策从6月5日开始执行。如果在6月5日前录入个人信贷系统或者贷款者提供的网签合同显示的网签日期在6月5日前，仍按原款利率政策执行。

另有部分银行虽未明确上浮首套房贷基准利率，但是由于额度极为有限，在实际执行中需要议价，也相当于利率有所上浮。

同日，上海房贷市场也再起波澜，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。据看看新闻，民生银行的房贷部门召开会议，宣布从6月5日也就是今天起，首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率的1.1倍。中信银行则直接将首套房贷利率上浮20%，也就是基准利率的1.2倍。

与北京上海一样，广州多家银行首套房房贷利率上浮，要求审批利率不低于基准1.1倍。据南都，包括民生银行、中信银行、浦发银行在内的多家银行早已上浮首套房的房贷利率。某股份制银行广州个贷部负责人表示，他们上个月就已上浮10%，而且没有额度，“我们现在都不敢接单了，怕放不出款”。

由于房贷额度紧张，广州部分银行甚至出现看人“下菜”的现象。据南都，某银行客户经理建议，如果客户能够接受揭贷款利率较基准上浮20%，就可提前放款，否则就得排队。不过，该涉事银行回应称，并非强制要求。

贷500万还1065万，购房成本狂升

那么问题来了，新的房贷政策对购房者有多大影响？

见闻君算了一笔账，假设在购买一套总价850万元的一手房为首套房。除去3.5成的首付后，需向银行申请一笔500万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，基准利率4.9%。

如上图，以首套房贷利率85折计算，每月还款额为24363.39元，还款总额8770820.35元；

如果变成基准利率的1.1倍，每月需还款28045.34元，还款总额10096321.14元；

如果变成基准利率的1.2倍，每月需还款29592.87元，还款总额10653432.46元。

可以看出，如果利率上浮20%，比85折时每月多还5000多元，利息比本息还多65万，总还款多出近190万元，贷款成本大大提高。

拐点来了吗？房价会不会继续下跌?

近期房地产市场降温，从走势看信贷收紧等楼市调控政策是最主要原因。那么此次信贷再收紧，房价会不会继续下跌呢?

我们先看一下一线城市的成交量。见闻君在周日的文章提到，天风证券研究所数据显示，截止2017年4月，一二线城市整体来看，多数城市年初至今价格普遍上涨10%以内，部分城市年初至今上涨超过10%或下跌。

一线城市中的北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。

二手房方面，17年以来北京、上海成交面积已经连续负增长，深圳16年6月之后交易量就开始了负增长。17年4月，深圳交易量同比-67%，价格同比5%。广州是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市，但交易价格同比仅为6%，向深圳收敛，远低于北上。

二线城市年初至今房价仍在普遍上涨，但大多数限购城市的销售面积下降。

然后，我们看到，最近两天传的很火的“通州、亦庄二手房降价20%”只是个案。

5日，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时表示，由于目前市场本身交易量少，从我爱我家门店统计的样本相对有限，再加上有的业主急于成交，导致个别二手房降价明显，但这仅是个案，不能完全反映整个市场情况，未来价格走势还有待观察。

最后，房贷利率估计还会进一步上浮：

某股份行个贷部负责人表示，下半年银行的房贷额度会更紧张，房贷利率估计还会进一步上调。

中原地产首席分析师张大伟也分析认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。

小结

由以上可以得出，房地产市场交易量普遍收缩；价格不再狂飙，变为小幅上涨，涨速明显回落，大跌只是个案；下半年房贷利率估计还会进一步上调。房价会不会迎来拐点，我们拭目以待。

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