- 张化桥在承创投资人年会发言稿 (石家庄)

世人有个共识，中国的房地产和股票都很贵。本人也是这个看法。但我最近一直在想，如果这种昂贵只是持续几个月或几年，你也许可以说，它是泡沫。但是如果它持续十年甚至几十年，那你就必须检討你的判断，问市场究竟在表达一个什么意思？

如果把房子当成一个公司，租金回報率1%就意味着100倍的市盈率。即使考虑到未来的租金上涨，它的市盈率恐怕也在40-60倍。另外，A股市场40-60倍市盈率也是比比皆是。

这两个最大的资产市场似乎都在告訴我們，中国未來合理的市盈率应該在40-60倍。换言之, 投資回收期应該在40-60年。(这是一个悲哀的结论。)

我们换个角度看这个問題。一个股票或房子的现金流折现值（DCF)为：

DCF = 第一年的现金流/（1+折现率）+  第二年的现金流 /（1+折现率）^2 + .... 第N年的现金流/（1+折现率）^n

从公式可见，如果中国的房子和股票从中长期来看大致反映了它们的DCF价值的话，那么也许我们可以得到如下两个结论：

（1）未来的现金流会高速增長，

（2）折现率非常低。

你有沒有发现，这两个结论互相矛盾。如果未來现金流增长強劲，利率水平一定很高，相应地，折现率也会很高。反之，折现率会很低。

既然大家抱怨资产荒和投資机会有限，以及利率的下降，我认为第一种情況不太可能。那就只有第二种可能性了。

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