溯源高价地

　　今年以来频繁出现的高溢价土地已经开始引起各方重视并进行预警。

　　究其原因，热点城市土地供应与需求难以形成平衡，且去年下半年以来逐步放开的信贷与货币政策为房地产市场迅速升温更添一份助力。

　　这也令房价脱离单纯供需关系的影响，走高的地价开始对房价产生直接的正向传导。

　　但回溯往年，高溢价土地实现解套实则并不能适用于所有项目案例中，高溢价土地在房地产市场调整周期中，也常常因延缓入市而遭遇资金压力。

　　销售回暖令房企资金面宽裕，而上半年信贷政策宽松是高价地更大的推手，不仅让房企(间接)得到更多个人按揭贷款，也让房企抓住政策窗口，大规模发债。此外，通过与“有钱”的合作方绑定，房企也获得了更多项目。

　　高价地频出成为今年房地产市场的关键词。这件事为何会发生？人们都在追问。

　　撇开重重迷雾，其根本原因仍是土地供需的失衡，楼市火爆之下热点城市去化加快，而土地供应不仅没有随之增加，甚至还大幅减少。

　　这一态势目前仍未被扭转。中原地产数据显示，8月份高价地产生最为密集，全国单宗土地超过10亿元的地块共计60宗，其中溢价率超过100%的达到45宗；9月前8天，包括上海、佛山、无锡、东莞等城市，再次连续出现超过10宗高溢价率地块。

　　一二线城市高价地频出的背后，是地方政府垄断性的土地供应不断减少；再叠加上半年信贷政策宽松，低成本的资金让房企在一二线城市展开了对土地的角逐，“地少钱多”之下，房企和相关合作方普遍高溢价拿地，上演了一幕幕土地争霸战。

　　一二线“僧多粥少”

　　中原地产统计显示，今年截至目前，50大房企拿地金额中，合计高达5367.26亿分布在一二线城市，占比高达86.6%，而在2015年同期只有75%左右。

　　房企青睐一二线土地，但这些城市的地块却在政府之手调节下缓慢推出。以北京为例，进入9月，北京住宅用地已经“断供”四个多月了。

　　北京市国土局信息显示，上次住宅用地的发布还是在4月29日，这也是北京史上最长的一次土地供应空窗期。

　　如无意外，9月20日，北京将重启宅地供应。位于北京经济技术开发区的一宗居住用地当日将开始挂牌接受网上报价，该地块全部用于建设自住型商品住房(最大套型面积90平方米)，销售限价为23000元/平方米(含全装修成本)。

　　即便如此，中原地产首席分析师张大伟预计，该地块最终成交价仍会很高。“北京土地稀缺，使大量房企持币待购，只要有住宅类土地出让，都肯定会是高价地。”

　　四个月的“断粮”并不是北京“没地了”，而是北京在今年的土地供应上施行严控，这对房企形成了一个预期：北京的地拿一块少一块。

　　《北京市2016年度国有建设用地供应计划》显示，今年北京全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，相比2015年减少了500公顷，这是北京供地计划自2011年以来连续5年下降。其中新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

　　另外，土地交易数据显示，上海供应土地占地面积已经连续28个月负增长，2016年1-5月同比减少逾40%。

　　不仅一线城市，今年上半年房地产市场火爆的二线城市也存在土地供应减少的现象。以南京为例，根据21世纪经济报道记者不完全统计，今年前八个月该市经营性用地成交面积为178.20万平方米，不到去年全年的一半；成交金额为770.1亿元，接近去年全年金额772.2亿元。

　　前八月，南京主城区供地254.76公顷，仅占全年供地计划的39.2%，接下来的四个月里将有充足的土地供应，这或许将让南京土地市场有所降温。

　　经济学家马光远认为，本轮中国一二线城市房地产市场出现超预期上涨的关键原因，是在房地产开发投资和新房开工面积连续下滑的情况下，总体供应出了问题。

　　他指出，2014年以来，对房地产的预期看淡，导致开发商的土地储备和开工面积都大幅度下滑，在房地产政策回暖之后，出现了一二线城市需求旺盛，库存告急，这激化了上涨预期。与此同时，地方政府的土地供应并没有跟上。

　　地价对房价具有很强的传导效应，“面粉贵过面包”推动了房价上涨。方正证券（601901）首席经济学家任泽平指出，高价地的集中出现，改变了居民对房价的预期，预期会影响消费行为，刺激改善、投资、投机需求，从而推高房价。

　　高价地金融化

　　在土地供应被政府垄断之下，对于房企来说，高溢价拿地，钱从哪来？从上半年房企的财报来看，今年房企们普遍“不差钱”。

　　国家统计局数据显示，今年首七个月，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%。从总量上看，货币政策的宽松和销售回暖，令房企资金面宽裕。

　　中指院数据显示，其研究的30家代表房企2016年上半年销售额增长率均值达67.4%，销售回款极大补充了房企的现金流。

　　上半年信贷政策宽松则是更大的推手，不仅让房企(间接)得到更多个人按揭贷款，也让房企抓住政策窗口，大规模发债。

　　中指院数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达6534.6亿元，平均利率为5.16%，公司债总额为2015年全年金额的151%。

　　阳光城（000671）、首创、融创这三家房企今年前八个月拿下了大量高溢价地，这与其城市战略有关。中指院数据显示，三家企业100%以上的高溢价地块金额占比分别为72.9%、89.3%、60.4%，主要分布在企业新拓区域，包括上海、东莞、成都、杭州、福州等城市。

　　今年首8个月，这三家房企的发债规模分别为73亿元、100亿元、149亿元，其中融创和首创今年首8个月的发债金额已经远超过其2015年全年的发债规模。

　　在销售回款和发债等资金补充现金流外，通过与“有钱”的合作方绑定，房企也获得了更多项目。

　　在今年中期业绩会上，“高价地常客”龙光地产管理层就表示，在深圳单家拿地压力非常大，合作是非常有必要的。龙光和平安是非常好的战略合作伙伴，不仅是拿地合作，还有开发贷、按揭贷，合作是整体性的，互相支持，互惠互利。

　　今年6月，龙光以140亿元拿下当时的全国总价最高地块，而当时其市值不过约127亿，浙商银行、平安大华等合作方为龙光提供了资金支持。

　　中指院研究指出，龙光、中南等房企在发债之外凭借在本地深耕的品牌影响力、开发实力和精准投资布局，大量引入房企、资金等合作方解决拿地资金压力；而像招商蛇口（001979）、首开、金茂这样具有国企背景的房企，资金优势及组建联合体等形式能够分散其拿高价地的资金压力，正荣、时代则主要寻求基金、信托合作等前期融资方式。

　　也有房企在拿地时“孤军奋战”，拿下高价地后引入合作伙伴以减轻资金链压力。例如，在信达拍得上海新江湾城地块之后，泰禾集团（000732）参与该地块合作开发。

　　但在金融机构和相关监管层纷纷收紧融资链条的情况下，房企今后前期融资面临缩减。中指院研究认为，部分高杠杆、投资支出大、现金流紧张的中小房企需谨慎并重点防范，一旦房价进入调整期或将面临资金周转风险。