1、大类资产回报

　　房价这个刺不破的泡沫，在2008年金融危机以来显得更加坚硬。一线城市房价较之2007年高点又翻番。相声里说，这么多年，只有售楼小姐没有忽悠过我们。但如今，2016年，房地产建筑业的大拐点已经确立了。

　　投资的信条，我信奉两句话：(1)只有泡沫和崩溃；(2)大类资产的收益率，长期中是平衡的。

　　而中国房地产似乎违反了这两个信条：(1)只有泡沫，没有崩溃；(2)过去15年严格地优越于其他所有资产类型。

　　是信条错了？还是房地产的周期没到？

　　我工作之初，就牢牢地记住了一句话：“要敬畏头顶的星空，恪守内心的道德法则”。

　　我相信，大类资产回报的法则，必有其规律。房地产的资产价格周期，应该是大致遵循库兹涅茨建筑业周期的，当建筑业达到无以复加的繁荣之后，必然会迎来长期衰退。

　　我也相信，土地和住宅，都是人类生活的必需品，囤积空置都是对社会资源的浪费，是违反经济中的“道德情操”的，少部分人大量囤积并空置房地产的行为，也一定不会长期盛行，房产税作为一种“资源税”，一定会来。

　　2、库兹涅茨周期

　　由于我相信库兹涅茨周期，所以，我很关心建筑业的轮回：当社会缺房子的时候，我们要靠房地产泡沫刺激开发商多搞建设；当房子太多的时候，我们需要泡沫崩溃来阻止房地产建设。那么，每年建设多少房子是多呢？

　　如果房子的保质期是20年，每年为一个人建1平米的住宅，那么在一个永续期内，人均住宅面积就是20平米。如果房子的保质期是50年，每年为一个人建1平米的住宅，那么在一个永续期内，人均住宅面积就是50平米。无疑，自2003年之后，新建住宅中，砖混结构的寿命，应该不低于50年；钢混结构的寿命，应该大于80年。也有人说，中国城市规划经常变，刚建了就要拆。这纯粹是主观臆断，以偏概全。我还没听说过2003年之后建设的住宅小区被整体拆迁的。“楼倒倒”也仅仅是小概率事件。

　　一个社会，每年为每个社会成员建设多少房子是合适的呢？过去100年里资本主义国家的经验大致是1平米左右，这也与城市化率及建筑质量有关。我国大概在2007-2008年的时候达到了这一建筑施工水平。

　　2008年之后，国际需求萎缩明显，中国作为世界工厂的发展空间已经遇到了天花板。此时，社会资源集中地涌入基础设施建设和房地产建设。到2014年，中国年度住宅竣工已经达到28.63亿平米，2015年为28.4亿平米，人均超过2平米如果按照这个量，保持不增长，住宅寿命按70年计算，中国长期人均住宅也将达到140平米，三口之间的住宅面积将达到420平米。

　　这显然是疯了。三口之家，100平米我也就满足了，奢侈点的150平米就足够了，怎么会需要420平米呢？即便美国，这样一个地广人稀的发达国家，也不可能达到那样的天量。这只能说明一个问题：目前的建筑量太大了。换句话说，目前已经处于库兹涅茨周期的极限顶部，将来迎来长期衰退。

　　3、未来5年住房建筑业萎缩超50%，经济或负增长

　　房子和面包不一样。如果一个人今天面包吃多了，明天还是要吃的，不然明天会饿；如果有人房子买多了，恐怕10年不买房也是可以的，而所谓的刚需，也会无限延期。

　　中国正在经历着人类历史上空前的建筑业繁荣。根据建筑业统计的数据，2014年中国建筑（601668）业住宅竣工28.63亿平米，远远大于城市房地产业统计的8.09亿平米的住宅；所有房屋竣工42.34亿平米，远远大于房地产所有房屋10.75亿平米的竣工量；从房屋施工总量来看，房地产业统计的2015年施工总量为73.57亿平米；建筑业为124.3亿平米。同时，建筑业从业人数约4000万人。如果建筑业大衰退，失业问题将十分严重。

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