“3·25”楼市新政于上月落地已满月，从调控结果看，成效显著，4月深圳新房成交量严重萎缩，近乎腰斩，房价却依旧坚挺，环比仅微跌0.23%，达到49876元/m²。

在这样的局势下，被誉为最保值的深圳的豪宅市场也不甚乐观，根据深圳中原研究中心提供数据显示，4月，深圳一手豪宅共成交6.6万m²，环比下跌46.1%，同时也是进入2016年来成交最少的月份。其中，千万级别的豪宅共成交224套，在新房中的占比为7%，虽相比3月有所回落，但仍处于历史中上水平，这也是新房均价如此坚挺的原因所在。据悉，4月深圳豪宅均价为79862元/m²，环比下跌2.4%，与成交的楼盘多为中端豪宅有关系。

入市加快定价趋于合理

回顾4月的深圳豪宅市场，仅1个项目获得预售，是位于南山的深圳湾公馆，供应150套复式住宅，合计1.43万m²。

从推售情况看，4月共有5个豪宅入市，均为大面积平层项目，分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆。4月入市豪宅合计11.14万m²，除半岛城邦推售套数较多，且定价合理销售率不错之外，其余项目均出货较少，且由于定价关系，销售成绩平平。

有业内人士指出，在调整时期，客户对价格的敏感度较高，而值得注意的是，5个入市项目均集中在上半月入市，在新政落地不到两周的敏感时期，豪宅却频频出货，其实也是开发商对市场承受能力的一种试探，是买卖双方关于价格的一场博弈。

4月深圳豪宅共成交386套，环比下跌46.8%，在深圳全市新房中的占比为12.1%。其中，千万级别的豪宅共成交224套，在新房中的占比为7%，较3月回落3.6个百分点。有分析指出，这是因为4月成交中仅半岛城邦三期以及恒裕滨城二期的小户型就占了总成交的13%，体现在均价上也略微回调，最终4月豪宅整体均价环比下跌2.4%，达到79862元/m²。

根据深圳中原研究中心提供的数据显示，4月成交主力仍为平层豪宅项目。

别墅项目4月共成交0.46万m²，环比下跌14.8%，成交的项目主要有金地塞拉维花园、仁山智水花园以及港铁天颂。分析指出，别墅市场有成交的几乎都集中在龙华观澜片区，事实上在其余各区也有不少含别墅或纯别墅项目，但大多别墅均为现楼，因此无法体现在成交上。且现在的别墅多分布在边缘地区，诉求也多以养老、度假为主，与大众心中别墅即豪宅的概念已经产生了偏差。

平层项目4月共成交5.55万m²，环比下跌43.4%。其中，成交项目以罗湖的银湖蓝山润园二期以及南山的恒裕滨城二期、半岛城邦三期和宝能城花园为主。分析指出，平层之所以成为豪宅市场的主流，原因在于土地成本不断提高，促使开发商更倾向于发展大面积高层豪宅，历经多年，高层住宅逐渐成为了大众居住的主流方式。

公寓项目4月成交0.59万m²，环比下跌69.1%，成交以南山的公园一号广场、卓越前海壹号以及福田的深圳中心天元为主。分析指出，住宅市场的限购催生了商务公寓热，目前的公寓类豪宅均集中在片区中心，尽管与住宅相比有诸多不同，如无学位、水电按商业计费等，但也给豪宅客们提供了另一种自住和投资的选择。

顶豪市场仍有拔高空间

从区域看，南山在4月依然独占鳌头，成交占比达到55.2%，均价达85283元/ m²，受到成交结构影响，略有回调。

罗湖目前在售豪宅也只有银湖蓝山润园以及中海天钻两个项目，但这种局面在下半年会被打破，德弘天下华府以及尚领公寓的入市将会给老罗湖带来新活力。4月罗湖成交占比19.9%，均价达71577元/ m²。

福田4月成交项目以深圳中心天元以及宝能公馆为主，相对高端，均价达93621元/ m²，居全市之最。此外，万科重回豪宅市场的首个高端产品瑧山府预计6月入市。

龙华在过去一年的惊人涨幅有目共睹，虽总被调侃为“宇宙中心，但目前并未出现整体品质偏高端的项目，豪宅仍集中在少数几个别墅项目，如金地塞拉维花园、港铁天颂别墅、仁山智水花园等，4月均价达54126元/ m²，占比5.7%。

从4月一手豪宅成交总价分布看，4月千万级别豪宅占总成交比例为58%，800-1500万豪宅占比过半，为55%，中低端豪宅占比较重。

其中2000万以上的豪宅较3月上升2%，占比14%，成交主要来自宝安的新锦安壹号公馆以及南山的海上世界双玺花园二期。今年前4个月，3000万以上的豪宅共成交98套，是2015年同期的4.45倍，较去年后4个月也增长了42%，深圳顶级豪宅市场或仍有继续拔高的空间。

1500-2000万之间的豪宅占比19%，成交以落户的银湖蓝山润园以及南山的恒裕滨城二期为主。1000-1500万之间的豪宅占25%，成交以南山的地铁前海时代广场、公园一号广场以及龙华的金地塞拉维花园为主。业内人士指出，未来，随着新房豪宅化的趋势愈演愈烈，1000-2000万这个区间段的竞品也会变多，中端豪宅之间的竞争将会越来越大。

4月1000万以下的豪宅占比42%，较3月增加18%。成交主要分两类，第一类是均价相对偏低，户型偏大的项目，如宝能城和银湖蓝山润园；第二类是均价相对偏高，户型偏小的项目，如半岛城邦三期和恒裕滨城二期，均含有80多m²的小户型。

去化保持在10个月以内

证券时报记者了解到，由于备案数据相对滞后，4月成交以3月末入市项目为主，受到市场整体氛围影响，成交不及3月。体现在去化周期上，豪宅整体去化微升至9.8个月，保持在合理范围。

根据深圳中原研究中心监测，5月预计有28个楼盘入市，其中预测有9个豪宅项目进行开盘或加推，包括宝安的壹方中心玖誉，福田的大康福盈门、宝能公馆230m²楼王单位，南山华侨城的天鹅湖1号、蛇口的水湾1979、后海的汉森吉祥龙258m²5房等。临近年中，，开发商的入市脚步也会逐渐加快。

深圳中原研究中心王琰表示，进入调整期的4月，一二手成交都不容乐观，二手市场更是在连续上涨了18个月后首次下跌，市场整体呈悲观氛围，信心震荡。此时，新盘的定价显得尤为重要，明智的开发商已经开始采取走量模式，半岛城邦三期开盘时更是被媒体冠上“蛇口豪宅主动降价”的字眼，由于定价低于预期，自然也取得了不错的销售率。越临近年中，开发商的销售压力也会变大，对于销售周期长的豪宅更是如此，预计接下来入市的豪宅在定价上也不会过于激进，短期内市场观望情绪仍会持续。

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