事项：

2016年1-3月全国房地产开发投资及销售情况：投资同比增长6.2%，增幅进一步扩大3.2个pct；新开工同比增长19.2%，增速提高5.5个百分点；销售面积同比增长33.1%，增速提高4.9个pct；销售额同比增长54.1%，增速提高10.5个pct；土地购置面积同比下降11.7%，降幅收窄7.7个pct；土地成交价款同比增长3.7%，增速提高2.8个pct。

评论：

中西部地产投资增速反弹，凸显“去库存”正演变为“再库存”

3月数据在预期之中：①在我们1月初发布的2016年度策略《行业大机会或在“重组”》的扉页中即明确提出，“投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应，预计2016年全年会出现增长”；②扉页中我们还提到“至少在春夏之交前，销售端将维持2015年以来的小周期繁荣”，从目前的数据来看，无论是投资端还是销售端均印证了我们的判断；

中西部地产投资增速恢复得如此之快，凸显“去库存”正演变为“再库存。

预计销售在下半年面临压力，全年增速将不如去年高，但投资及新开工由于销售繁荣的滞后传导及基数效应，全年增速将出现5-10%的增长

我们维持年度策略中“行业销售增速于2016年上半年见顶”的观点，主要原因如下——

①如果定义“销售增速探底到增速见顶”为“销售复苏-繁荣期”，观察历史数据：“销售复苏-繁荣期”的时长大约为一年左右，如08年12月-09年11月、12年2月到13年3月。本轮“销售复苏-繁荣期”从2014年二季度销售增速逐步探底开始，到2016年3月已维持了22个月，即便是以2015年2月销售增速彻底探底至今亦超过14个月，从历史规律来看，拐点或已不远，我们认为将发生在春夏之交；

②房价上涨对购买力有负面影响；

③政策、货币宽松的边际效应是递减的；

④风向标城市的领涨区域的二手房成交已出现滞涨现象。从我们草根调研的数据来看，深圳的百花片区、后海片区二手房已经出现了滞涨的迹象，中介数据亦出现上门量减少、放盘量增加的趋势，作为全国楼市风向标的深圳，其赚钱示范效应一旦不再，将影响整个楼市升温的趋势。

综上，我们预计下半年房地产销售开始逐步承压，全年增速将不如去年高；但由于投资及新开工数据相较销售的滞后性、去年的低基数效应，我们判断出2016年投资及新开工全年增速将出现5-10%的增长。

行业越繁荣，投资传统地产股越“烦恼”

我们将地产股分为三类：①以“拿地→开发→销售”为模式的传统地产股；②转型新兴产业的转型地产股；③地产股里的“壳资源”股。

在有中国特色社会主义制度下，土地供应由政府垄断，房地产行业在国民经济中的比重较大，同时房价问题又影响着千家万户的民生，因此，房地产行业在我国理所当然地成为了政府调节经济周期和平衡利益的工具：每当经济面临压力，地产就会受到扶持，每当房价上涨引发舆论的不友好，地产就会面临一定程度的打压。自1998年推行住房商品化制度的头十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下，房地产行业从幼稚期进入成长期，房企高速发展，彼时地产股的投资逻辑是成长的逻辑，进入2008年之后，随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减（一线及少数二线城市地价有空间但难以囤地，而广大二三四线城市囤地反而有可能成为房企难以甩掉的包袱），行业迈入成熟期，行业基本面的小周期特征愈发明显，越来越多的股票投资者开始担心大周期见顶，以拿地、开发、销售为模式的传统地产股的估值在这一阶段开始深受行业政策预期、舆论友好程度以及投资者资金博弈三重影响，当期基本面不再是股价表现的主导因素。

站在目前的时间节点：一方面，政策继续刺激的预期会减弱（股票投资者会疑问：投资、新开工都起来了，还有必要加大刺激吗？继续刺激，不又变成“再库存”了吗？），甚至一线和部分二线城市还有打压的可能（领涨城市深圳、上海均已出手）；另一方面，房价持续上涨将影响购买力，对刚需和改需的释放均不利。

回顾过去，少有投资者能在“房价暴涨+地产投资高增长+舆论不友好”的阶段赚到以“拿地→开发→销售”为模式的传统地产股的钱，参见09年7月至10年5月、13年1月至年底以及15年至今这三个典型的小周期繁荣阶段，地产板块的超额收益均呈现下降趋势。

前期策略已得到精准验证，继续建议重点布局“壳”资源

基于对地产行业周期阶段的准确把握，结合我们总结的小周期内地产股的投资规律（可参见我们2011年以来的地产年度策略），我们得以无论在以年为长度的中观策略上对地产股的表现作出较为准确的判断：

在以年为长度的中观策略上我们预判均得到了验证——

①2014年年度策略《把握低估值下的防御性机会》推荐以保招万金为代表的传统地产蓝筹，抓住了2014波澜壮阔的传统地产行情；

②2015年年度策略《短享繁荣，长思变革》领先同行、旗帜鲜明提出“2015年销售繁荣但地产牛股来自转型股”，并深度挖掘了苏宁环球、中天城投等牛股（2015年年涨幅分别为159%、95%）；

③2016年我们提出《大机会或在“重组”》，预判“今年A股整体不好但‘壳’组合有机会”；

在以月度为单位的短期博弈中，我们也看得较准——

①2016年2月《超跌有望反弹，可以积极些》建议搏超跌反弹，其后沪深300指数最高反弹9%，房地产指数最高反弹12.5%，所推的珠江控股、湖北金环、高新发展、沙河股份、粤宏远、皇庭国际、长春经开、绵世股份、京能置业等最高涨幅分别达54%、40%、32%、31%、30%、26%、25%、24%、22%；

②2016年3月《铁律仍难打破，机会仍需等候》+《越繁荣、越烦恼》对传统地产股偏谨慎建议兑现收益，3月地产指数跑输大盘2个百分点，以拿地、开发、销售为模式的传统地产股及中介股多数高开低走，月线收阴，印证了我们在三月初作出的“没部分同行那么乐观”的判断是对的。

目前，我们对传统地产股依然没有部分卖方同行那么乐观，这个时间窗口，在存量资金搏弈格局下，二季度无论销售好还是不好，传统地产股都难有相对收益——

销售若好，A股“地产搭台，新兴产业和上下游唱戏”，传统地产股跑不赢（参考2月地产新开工数据上扬之后创业板出现的反弹行情）；

销售若不好，前期奔着“基本面改善”加传统地产股的投资者大概率会减仓！从2015年年报公布的数据来看，股票及偏股型基金对地产的配置已达到了2014年以来的第三高水平，叠加“今年以来地产股并没有大幅跑输大盘（未出现大幅减仓）”及“我们路演得到的仓位反馈”等因素，我们认为目前公募基金对地产股的配置仍然维持在本轮地产小周期的相对高位（估计和2015年底差不多）；

因此，我们承袭年度策略的观点，看淡传统地产股、相对更看好“壳”组合【哈高科、高新发展、粤宏远、绵世股份、珠江控股、沙河股份、大龙地产、京能置业、铁岭新城、长春经开等】（乐见同行跟推，众人拾柴火焰高），以及预期差较大的地产转型股湖北金环、皇庭国际及苏宁环球。

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