2月2日，央行发布房贷新政，在不实施"限购"措施的城市，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。目前，中国仅有四个一线城市，即北京、上海、深圳、广州，及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房)，其余曾经同样自2011 年开始执行限购措施的40个城市在2015年7、8月份先后取消了该政策。


消息公布后，市场普遍认为是利好股市，真的如此吗？笔者认为央行近期迎接汇率战有些左右为难，一方面要平衡货币市场，另一方面要照顾经济，而宽松货币政策实施来对经济提振越来越有限，而继续“双降”对人民币贬值压力过大，引发外资撤离。所以央行开始转向房地产。房地产左脚踏着投资，右脚踩着消费，如果能够实现温和复苏，拉动整个国民经济走向良性循环是可以期待的，有望对未来证券市场构成长期利好。房地产传导速度较慢，复苏节奏不会很快，对证券市场的影响较为长远，可能远水难解近渴。


最关键的一点是明确央行的处境。人民币由单边升值阶段转入贬值预期阶段，可能是中国楼市由盛转衰的重要标志之一。它本身就是对中国楼市"黄金时代"及随后"白银时代"提前结束的再确认，中国楼市可能由此进入光华黯淡的"青铜时代"。作出这个判断的主要考量，并不是因为随贬值预期而来的资本流出的可能性，也不是因为与货币贬值相伴生的金融系统被攻击风险。人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表，主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关。中国货币贬值压力的来源，从国际经济形势看，是由于全球经济衰退、生产能力过剩，各国间贸易竞争进入空前激烈阶段；从国内经济形势看，是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降；从长期趋势看，中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台，全球消费与投资的欲望将不断增强，从而带来对外币需求的增加。经济快速增长和综合竞争力持续上升是支撑楼市"黄金时代"或"白银时代"的基本经济要素，而这些要素正在或已经发生转变。全球经济衰退、中国经济转型调整与国民经济活动空间向外转移的长期趋势，共同构成中国楼市进入"青铜时代"的基本面。


以上分析表明，从中长期趋势看，人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。而在现实中，人民币汇率调整的可能途径至少有三种，不同的途径对楼市的短期推波助澜效应也是有所差别的。但无论哪种途径，楼市都难以做到全身无损。


第一种途径是慢速贬值。由于慢速贬值必然是综合多种利益妥协的结果，所以这种可能性最大。在人民币慢速贬值过程中，存在投机套利空间，住房等人民币资产可能被货币投机者抛售。在流动性投放加大的背景下，人民币拆借利率仍出现迅速升高，表明货币投机力量暗潮汹涌。该途径的结果是：在慢贬过程中货币被动紧缩，实际利率升高，楼价下挫。


第二种途径是急速贬值以求一步到位，这种可能性次之。在一次性急速贬值的条件下，房地产价格将会得到一次性的直接向下重估。此后，如果货币硬着陆成功开始企稳回升，楼市将有望避免受到二次冲击。此外，还有一个需要考虑的不利因素是，前几年人民币升值期不少开发商在海外大量融资。人民币贬值使开发商外债偿债压力显著增大，部分企业面临资金链断裂风险。


第三种可能性是力保汇率不贬值，这种可能性最小，因为力保汇率将可能面临出口产业全面衰退的社会压力。从更大的视野看，中国参与全球化活动进入第二阶段，国民不满足于国内的消费活动，国际经济活动迅速活跃。这需要大量外币支持，贬值有其合理性与必然性。此时如果一味力保汇率，实际上是在给做空投机者提供高价沽出人民币的便利机会。其结果必然事倍功半，且外汇损耗巨大。


综合来看，笔者认为地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，但不宜过高估计。