香港万得通讯社综合报道，央行年前再放大招，房地产去库存措施加码！央行与银监会周二（2月2日）联合发布调整个人住房贷款政策，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

据统计，截至2016年2月2日，全国46个限购城市，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市没有取消限购。

在过去的1年里，房贷政策历经了330新政和930新政两次大的调整，其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60-70%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。此次相当于同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

此前市场便有诸多关于地产去库存措施即将出台的传闻。《中国经营报》12月底曾称，房地产市场系列去库存执行手段正在逐步接近“落地”，包括多个中央主管部门，正在相关细化房地产市场去库存的有关手段。

而不久前召开的中央经济工作会议，也将化解房地产库存列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出，要取消过时的限制性措施。应该说，从这次政策开始，中央各主管部门“去库存”的执行落实政策将会相继出台。

中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院的研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

机构人士认为，本轮政策目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力，以此带动投资，也能够缓解金融体系的潜在的风险。这也说明，再继续推进经济的结构性改革的同时，在推进供给侧改革的同时，也要注意需求侧，做到在经济平稳增长的良好基础之上，推进改革，确保改革的平稳，实现增长和改革的平衡。

也有市场人士称本轮政策是在加杠杆。交通银行金研中心高级研究员陈冀解释称，这个杠杆得分部门来看。对于购房的居民来说是加了个人的杠杆。对于银行来说，保持合理的信贷增速，资产负债结构变化不大，则银行业杠杆基本不变。对于一些房地产企业来说，就不确定了。有可能去库存的时候降房地产企业的杠杆，但刺激了房地产企业的开发投资需求，又可能增加房地产企业的杠杆。

不过，对于本次单独下调首付比例到底能否起到效果，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖并不乐观。他称，在2016去库存的大背景下，央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，且首付比例下降将增大老百姓的贷款成本，面对月供增加以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，购房家庭未必敢向银行贷款，因此单凭降低首付比例对去库存意义不大。

中原地产首席分析师张大伟也认为，从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本。对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。且这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎，执行的可能性不大。

而对于未来政策走向，国泰君安表示，此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

民生宏观朱振鑫也预计，不排除首付比例进一步下调可能，未来两三年，房地产政策暖风不会停。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。

那么对于此次房贷新政，各家机构和业内人士是怎么看的？

国泰君安：楼市注入强心针一系列政策将加速落地

国泰君安称，政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存（限购城市特指北上广深及三亚），通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。

地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快库存去化有一定作用，但不宜过高估计！

此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解房地产库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月；20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激更大。

综上所述，国泰君安认为，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势，且政策频繁吹暖风的情况下，应加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的：格力地产、中天城投、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、苏宁环球、宝安地产、金科股份和新城控股等。

民生证券：未来两三年房地产政策暖风不会停

民生宏观朱振鑫认为，去库存是供给侧改革第一要务，激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿库存需要去，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。下一步等待：交易环节税费进一步调整（放松征收标准，改变征收方式）、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。限购放开可能性不大（问题不在京沪，连这次下调首付都没有）。

民生证券固收分析师李奇霖称，首付下调将水引入实体经济，强化金融机构对实体的信用派生。首先，购房本身是信用创造的过程，降低首付，促进更大力度的居民部门杠杆；其次，房价涨可以发挥金融加速器功能，同样促进信用派生；最后，房地产去库存，配合上下游产业链扩张，也是信用创造加速的过程。债市去杠杆+促进信用派生，将流动性注入实体。

中泰证券：救市政策对于投资占比较大的三四线城市则弹性较小

中泰证券点评称，房地产政策的主要逻辑是以地产救经济，地产行业依然作为经济政策博弈的工具。

不过，在救市政策上，目前遭遇的最大问题是：政策对于一线城市房地产市场提振具有很高的弹性，但对于投资占比较大的三四线城市则弹性较小。结果是，市场价格水平向上，而投资数据表现不佳，销售和投资的剪刀差有拉大的趋势。

中信建投：政策再续薪火，主流市场机遇在延续

9月份首付比例5个百分点的下调为后续政策调整留下余地，此次首付比例的进一步放松符合我们此前判断，而二套房下调至30%略超预期。投资端企稳回升之前，宽松向好的政策环境还将持续，我们继续维持上半年投资有望企稳的判断。

从未来角度来看，此番央行定调25%首付比例，各地可向下浮动5个百分点，首付比例下调的空间依然存在，但幅度可能有限。未来的政策改善思路可能将更多集中在不合理的税费减免层面，尽管按揭贷利息支出抵税政策的推进非朝夕之事，但鉴于整体税制改革的大方向、多次强调供给侧改革下去库存的环境，税费减免层面的改革仍然值得期待。

近两年行业扶持政策对市场的承托效应显著，15年全年销售额如期超越13年峰值，住宅销售额达7.28万亿，同比增长16.6%，再创历史新高。而在成交数据歌舞升平的背景下，凸显的是全国城市之间分化格局。根据我们统计，全年一二三线重点城市成交增速分别为39%、14%和13%，一线城市自二季度以来一直维持量价齐升的积极态势，因一线市场往往具备示范效应，二线主流市场已经预热，部分城市如南京等区域从房价到地价的传导已经显现，我们认为此次进一步加大资金杠杆将促使这个市场延续增长。同时我们并不认为三四线城市会因为继续加杠杆而改善，这些城市依然需要时间换空间。

易居智库：房贷新政贯彻“去库存”政策导向

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来“去库存”的政策导向。从市场预期看，能较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。因为从很多政策看，包括住房公积金等政策，实际上都已经处于一个底部。而从降息等政策看，也基本相对宽松。商业银行贷款的政策放松空间依然很大。

此次政策对于首套住房和改善型住房的群体来说，都有积极作用。对于首套住房来说，商业银行贷款从过去的三成首付变为25%的首付，降低了首付比例。而对于改善型置业的群体来说，过去要获得三成首付，需要还清首套贷款，但现在不需要还清也可以享受三成首付比例的政策。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：对去库存实际效果恐怕不大

胡景晖表示，在2016去库存的大背景下，央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。

第一，无人口聚集效应 降首付也换不来需求

胡景晖表示：非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，供大于求的根源在于这些库存压力较大的城市没有汇集能够创造就业机会的产业，此外，这些城市在医疗、教育、商业等公共资源配套方面较为匮乏，所以无法形成人口的聚集效应，在没有需求支撑的情况下，单凭降低首付比例，是对去库存意义不大的。

第二、央行降首付 老百姓可能“不敢贷”

胡景晖表示，首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，未来的还款成本就会提高，还款压力就会加大，在目前宏观经济下行的背景下，每个家庭都会在家庭可支配收入和未来收入增加预期方面精打细算，所以购房家庭面对月供增加，以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。

第三，家庭收入增长预期不乐观银行可能“不敢放”

胡景晖表示，银行放贷要恪守一个上限：月供还款额不能高于家庭月均可支配收入的50%，这是银行放贷卡死的一个上限，所以即使银行首付降至二成，但每个家庭的月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，且在目前整体经济下行的宏观经济背景下，家庭未来可支配收入增加的预期是并不乐观的，所以银行有可能不敢向购房家庭发放更多贷款。

所以，非限购城市去库存要靠产业布局和公共资源分配的调整，要靠降房价，减税费等减少购房人负担的有效举措。

李大霄：房贷新政将利好房地产股，利于稳定股市

英大证券研究所所长李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对于稳定房地产市场和去库存有正面作用，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

中原地产首席分析师张大伟：降低首付比例并未解决房地产需求的根本

中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先：房地产政策再松绑，首付调整，相比之前的非限购城市25%，再次调整到可下浮5%，对二套购房者贷款未结清的再次购买首付比例降低到30%。这一政策有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。

其次：但从根本上看，这一政策并未解决房地产需求的根本，对于购房者来说，贷款的利率并未降低，降低首付带来的是贷款的压力增加。各商业银行预计将分化执行，对于购房者来说，新政策实际影响不大，但从心理层面看，会刺激一波需求入市。

第三：市场分化，这一政策各地执行力度不一，预计积极响应的主要是二线城市，三四线城市各银行放贷谨慎。预计执行的可能性不大。

第四：降低首付这一政策将打击部分小贷公司的首付贷款业务，首付贷需求降低。

第五：虽然金九成色不足，但2015年4季度一直到1月份住宅市场成交明显上涨，市场成交水平仍处高位，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬。特别是一二线城市总体上行趋势明显。中原监测的21个城市数据显示，1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。预计2016年楼市依然将延续开门红趋势。预计2016年上半年市场依然将延续上行趋势。

第六：刺激政策遇到难题，目前房价涨幅居前的部分城市已经引起当地政府重视。例如，上周上海发改委、房管局召集的关于楼市的内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策。南京则从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。

第七：政策持续宽松，但效果依然只出现在一二线城市，虽然一线城市限购，不执行新首付政策，但心理影响大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

————2009年以来楼市调控政策一览————

2015年：楼市行政调控与信贷政策接连出台

2015年这一年，央行330新政、6次降准降息、二套房、公积金新政、新版930……2015年，从中央到地方，救市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点，房地产政策密集出台，改善性需求大量释放。2015年12月9日，中央喊话：要化解房地产库存稳定房地产市场。

结果：购房者回归理性，去库存成市场主要目标。

2014年：限购逐步松绑，调整首套房认定标准

政策：1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。

结果：一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%

2013年：“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

政策：1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3、各地纷纷出台细则，“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。

结果：2013年，全国商品房市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。

2012年：四大行首套房贷利率降到基准线，央行两次降准

政策：1、在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。

结果：全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。2012 年1-11 月份，全国房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。

2011年：国八条出台，把二套房贷首付比例提至60%

政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2、限购城市增加至50多个。

结果：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。

2010年：二套房贷首付比例不得低于40%

政策：1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

结果：2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。

2009年：首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍

政策：1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率。

结果：二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。

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