关注REITs打新的朋友看过来！节后REITs市场即将迎来一个新品类——银华粤海水务水利REIT（代码180702，深交所上市）是国内首单以水力发电资产为底层资产的水利REIT，也是首单省级水利REITs项目。

它的网下询价日为9月21日，预计9月24日刊登发售公告，公众投资者募集期为10月8日至10月12日。最终认购价格以基金份额发售公告为准，本文涉及的预测分派率均按预计募集规模15.83亿元测算。先把发售要素列清楚：

提示：如果大家对REITs不熟悉——不知道REITs权限开通、REITs认购、场内REITs交易、转托管、REITs扩售等等该如何操作，与其自己大量搜集资料还摸不清浪费时间，还不如直接找券商客户经理问个清楚，比如财经问答平台【叩富问财】上的答主都是金融机构的持牌经理，询问免费方便，回复快速还准确，真的很适合操作迷茫的新手朋友~

一、底层资产：两座运行二十余年的水电站

本基金投资的两个项目均为已稳定运行多年的水利枢纽发电资产：飞来峡项目位于广东清远市清城区、珠江流域北江干流中游，控制流域面积34,097平方公里；潮州项目位于广东潮州市湘桥区韩江干流。两项资产合计总装机容量186MW，设计年发电量7.62亿千瓦时。

· 两项均为发电经营期50年的经营权类资产：飞来峡经营期至2049年7月、剩余23.30年，潮州至2055年12月、剩余29.71年。以2026年3月31日为评估基准日，资产评估值合计15.81亿元（飞来峡11.18亿元、潮州4.63亿元），对应评估增值率11.49%和16.71%，估值采用收益法、折现率7.51%。

· 收入以售电业务收入为主，另有"两个细则"（并网运行与电力辅助服务管理）考核补偿收支。上网电价由政府定价，且广东省水电尚未纳入市场化交易，执行优先上网、保障性收购政策：飞来峡为0.4038元/千瓦时（不含税）；潮州原为0.4382元/千瓦时，2025年5月起因生态流量泄放达标、适用差别化上网电价，每千瓦时提高1.5分至0.4532元/千瓦时。

· 原始权益人为广东粤海飞来峡水力发电有限公司，控股股东广东粤海水务股份有限公司持股100%，实际控制人广东省人民政府，运营管理机构与原始权益人为同一主体。本次发行净回收资金拟投入黄茅峡水库工程及环北部湾广东水资源配置工程。

二、业绩表现

2023—2025年，两项目合计营业收入分别为35,585.77万元、34,060.00万元和33,441.79万元，净利润分别为12,055.98万元、10,462.14万元和12,414.56万元，EBITDA三年均保持在1.9亿元以上。收入小幅回落与发电量随来水丰枯波动基本同步，电价端则保持稳定；营业成本同期由14,092.63万元降至10,181.92万元。

2026年一季度，两项目合计发电9,059.72万千瓦时、实现营业收入3,634.11万元、净利润647.76万元，单季利润率明显低于全年——一季度是枯水期，发电量偏低而折旧摊销等固定成本照常计提，这是水电资产典型的季节性特征，不宜用单季数据外推全年。

报告期后的经营数据偏积极：2026年4—8月两项目发电量合计同比增长11.08%，2026年1—8月累计发电量64,263.34万千瓦时、同比增长7.96%。

按预计募集规模15.83亿元测算，2026年4—12月可供分配金额8,191.42万元、年化现金分派率6.90%；2027年度可供分配金额12,094.48万元、分派率7.64%；全周期内部收益率（IRR）5.22%。估值中两个项目预测期现金流年复合增长率分别为-0.10%和-1.03%，收入端未考虑增长，预测口径相对审慎。

三、核心看点

● 全国首单水利设施发电REITs、全国首单省级水利REITs，底层资产是两座运营超20年的水电站，电价政府定价、电量保障性收购

● 发售5亿份，战略配售占70%；其中原始权益人认购2.9亿份（占58%），相当于总发售量20%的部分自上市起锁定60个月、超出部分锁定36个月；其他战略投资者认购6,000万份（占12%）

● 网下初始发售1.05亿份（占21%），公众初始发售4,500万份（占9%），最终数量视回拨情况确定

● 基金净值会随剩余经营期缩短而下降：两项资产发电经营期分别剩余23.30年、29.71年，经营期届满后项目公司股权可能由原始权益人或其指定关联方优先无偿受让，这一期限特征与产权类REITs不同

● 原始权益人及其同一控制下关联方合计持有58%份额，基金治理、关联交易与同业竞争需要持续关注

● 其他变量：电价政策与电力市场化改革进程、"电调服从水调"带来的排洪弃水，以及上游新建黄茅峡水库联合调度的影响

● 基金存续期30年，封闭式运作，存续期内不开放申购赎回

认购提示

公众投资者可在募集期内通过场内（需持有深圳证券账户）或场外渠道认购，具体认购起点、费率与渠道以基金份额发售公告为准。

需要特别留意的是，文中分派率按预计募集规模15.83亿元测算，实际分派率取决于最终认购价格——认购价格越高，同等可供分配金额对应的分派率越低。本次询价区间为2.850—3.482元/份，上下限相差约22%，认购前建议把价格与分派率的对应关系算清楚。另外，REITs的预测分派率是基于假设的测算结果，不是收益承诺；2025年7月以来公募REITs二级市场经历过一轮调整，新品上市首日表现同样存在不确定性。

场内+场外认购全流程（以华泰证券操作指南为例）

第一步：认购前必看3点，避免踩坑

1. 确认权限：场内认购需开通“公募REITs交易权限”（在涨乐财富通搜索“REITs权限开通”，按提示完成风险测评和协议签署即可，免费开通）；场外认购无需单独开权限，但需有场外基金账户。

2. 核对关键信息：

a. 认购期：一般不超过5个交易日，过期无法补购，可设置“预约提醒”；

b. 最低金额：多数100元起投，少数1000元起，普通投资者轻松参与；

c. 底层资产：优先选熟悉的领域（如数据中心、仓储物流），避开陌生且竞争激烈的行业。

3. 注意限制：融资融券账户、95597电话委托均不支持REITs认购，务必用普通股东账户操作。

第二步：明确认购渠道（场内为主，场外为辅）

REITs可场内（证券账户）或场外（基金账户）认购，华泰用户优先选场内（后续交易更便捷），具体路径如下：

1. 场内认购（使用股东账户/场内基金账户）

操作路径：打开APP→底部【交易】→【场内基金】→【认购、申购、赎回】→【场内基金】→【场内认购】→搜索目标REITs代码/名称，按提示操作即可。

2. 场外认购（使用场外基金账户，注意代销限制）

操作路径：打开APP→底部【交易】→【更多】→【公募私募】→【购】→搜索REITs名称。

⚠️ 提醒：部分REITs华泰可能不代销，若搜索不到则无法场外认购，优先选场内渠道。

第三步：完成认购，等待上市

输入认购金额，确认风险测评匹配（REITs多为R3中风险，稳健型及以上可参与），点击“确认认购”即可。

扣款后1-2周左右产品会上市，场内认购的份额上市后可直接交易，场外认购的份额需转托管到场内才能卖出（场外不支持直接赎回）。

REITs上市后交易攻略：3个关键规则记牢

REITs成立后不开放申赎，仅能通过场内交易买卖，交易规则类似股票，重点记3点：

1. 交易入口：打开券商APP【交易】→搜索REITs代码（沪市508开头，深市180开头），进入交易界面即可开启交易。

2. 交易规则：

a. 申报数量：100份的整数倍，卖出时余额不足100份需一次性卖出；

b. 涨跌幅限制：上市首日±30%，之后±10%，波动比股票小，风险更可控。

3. 收益兑现：

a. 分红：默认现金分红，自动到账证券账户，无需手动操作；

b. 价差：上市后价格高于认购价时，可卖出赚价差，资金当天可用、次日可取。

风险提示：公募REITs与股票、债券、普通基金的风险收益特征不同，本基金80%以上资产集中于飞来峡、潮州两个不动产项目。除一般REITs风险外，还需关注：电价调整及电力市场化交易政策变动、潮州项目差别化上网电价政策变化、发电量受来水与"电调服从水调"调度影响产生波动、上游新建黄茅峡水库的影响、机组使用期限与《并网调度协议》《购售电合同》续签、经营期届满后资产处置，以及原始权益人持股比例较高带来的治理与关联交易风险。本基金为封闭式运作，存续期内不开放申购赎回，二级市场价格可能大幅波动。基金有风险，投资须谨慎，请根据自身风险承受能力审慎决策。

数据说明：文中项目、财务及经营数据来源于《银华粤海水务水利封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（2026年9月）；基金代码、发售份额、询价区间、询价日与募集期等发售要素来源于基金份额询价公告（2026年9月14日披露）及上海证券报、中国证券报等公开报道。文中财务数据为飞来峡、潮州两项目公司加总。本文不构成任何投资建议。

*本文不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。