4月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期为3.0%，5年期以上为3.5%，两大期限品种均与上月持平。

　　这已是LPR连续第11个月“原地踏步”，上一次调整还要追溯到2025年5月。在经历了近年来多轮降息后，当前企业与居民的贷款利率已整体处于历史低位。

　　此次LPR的“按兵不动”，既符合市场预期，也折射出当前宏观经济“稳中有进”的复杂图景。同时，也为未来预留了政策空间，如果后续经济出现新的下行压力，央行手中仍有“降准+降息”的弹药可用。

　　而对于楼市来说，这一信号则更为微妙。尽管5年期以上LPR未作调整，但当前房贷利率已处于历史低位，政策层面稳定房地产市场的意图明确。

　　市场普遍关注，在“稳”字当头的基调下，未来是否会有针对楼市的定向降息或其他支持性政策落地，以进一步激发购房需求、扭转市场预期。

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　　连续11个月“按兵不动”为哪般？

　　4月的LPR已是连续第11个月持稳，为何LPR能连续近一年保持稳定？

　　东方金诚首席宏观分析师王青指出，这背后有两大直接原因。

　　首先，当月LPR报价的定价基础没有变化。上月LPR报价公布以来，政策利率（央行7天期逆回购利率）未发生变化。这意味着4月LPR报价的定价基础保持稳定，已在很大程度上预示当月LPR报价会继续按兵不动。其次，当前报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力。

　　王青认为，年初以来LPR报价一直按兵不动，背后的根本原因是受年初出口大幅超预期，一季度国内投资增速止跌回升，消费也有所改善，以及包括高技术制造业在内的新质生产力领域较快发展等推动，2026年开年宏观经济起步有力，一季度GDP增速达到5.0%，落到今年“4.5%—5%”增速目标的上沿儿，当前稳增长需求不高，货币政策处于观察期，政策利率和LPR报价保持稳定。

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　　触发降息关键因素与地产表现密切相关

　　央行的LPR调整并非简单跟随市场情绪，而是一个基于“稳增长、防风险、促改革”的多目标权衡的政策工具。

　　回顾过去几年，央行在降息节奏上总体较为审慎。从近5年的LPR5年走势来看，5年期以上LPR从2021年末的4.6%左右持续稳步下行，呈现出趋势性、阶梯式的下移特征。

　　那么，LPR的调整逻辑究竟是什么？为何有时下调，有时又“按兵不动”？

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，LPR在多数时间内保持按兵不动，主要原因在于，经过前期多次下调，目前的基准利率已处于历史较低水平。在这种低位环境下，央行倾向于维持LPR稳定。

　　触发降息的关键因素，往往与房地产市场表现密切相关。例如，若市场出现成交量明显下降、房地产领域面临较大调整压力时，为刺激居民购房积极性、降低居民负债成本，央行有可能再次下调LPR利率。换言之，房地产市场的进一步调整，是触发新一轮降息的重要条件。如果房价能够保持稳定，市场成交量出现回升，那么降息的动力就会明显不足。

　　也就是说LPR的调降，一方面体现了央行在房地产下行周期中持续降低居民房贷成本的政策意图，另一方面也反映出“降息”更多是在经济承压、楼市调整阶段才会被触发，而一旦市场企稳，利率则倾向于维持低位稳定。

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　　利率“稳”在低位，楼市预期待扭转

　　对于广大购房者而言，LPR的稳定意味着什么？

　　杨德龙指出，LPR的稳定意味着房贷利率已处于相对较低的水平。目前，全国首套房贷利率普遍进入“3时代”，部分城市甚至出现“2时代”。

　　他表示，低利率环境对稳定房地产市场是有利的，因为这会促使一部分刚性需求的购房者选择入场。对他们而言，房贷利率较低意味着每月的还款负担相对较轻，从而更愿意根据自身的实际居住需求进行房产投资。

　　LPR的稳定实际上向市场传递了稳预期的明确信号，表明政策层面对房地产市场仍持支持态度，杨德龙表示。

　　尽管短期按兵不动，但稳定房地产市场的政策工具箱并未关闭。东方金诚研报指出，今年仍需着力稳定房地产市场，预计监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价较大幅度下行，并结合财政贴息等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。这是现阶段缓解实际居民房贷利率偏高问题，激发市场购房需求，扭转楼市预期的关键一招。

　　“当前，推动房价止跌回稳已成为重要的政策方向。从全国范围看，多数城市仍处于调整阶段，而一线城市有望率先出现见底反弹，从而吸引刚性需求入场。在‘稳’字当头的政策基调下，市场正密切关注后续更多支持性政策的落地。”杨德龙说。