三四线面临巨大库存压力

近年来，不同区域不同城市的分化十分明显，政策的效果也因城而异。去年以来，政府已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。这些政策作用下，虽然楼市整体有所回暖，但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。

目前房地产去库存正在成为政府的重要工作内容。上月，中央提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这其中，此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。

来自国家统计局的数据显示，1~11月份，全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1~10月份提高0.2个百分点。11月份当月，全国商品房销售面积14355万平方米，同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点。

国家统计局投资司高级统计师李皎分析，商品房销售略有好转，主要是由于11月份重点城市销售增速提高。1~11月份40个重点城市商品房销售面积增长10.1%，增速比1~10月份提高0.9个百分点；非重点城市销售面积增长5.7%，增速回落0.3个百分点。

在开发投资方面，1~11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1~10月份回落0.7个百分点，继续呈回落走势。这其中，非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份，重点城市房地产开发投资增长3.5%；非重点城市投资下降1.3%，降幅比1~10月份扩大0.8个百分点，与重点城市的增速差距继续扩大。

中原地产首席市场分析师张大伟说，目前三四线城市的库存积压越来越严重，未来将有更多同类型城市出台类似购房补贴等鼓励农民进城购房的政策。

在“歼灭”楼市库存的问题上，农民工市民化将发挥重要作用。14日，中共中央政治局召开会议要求，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

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