在投资领域，大家都渴望找到既能降低风险又能获得稳定收益的途径，REITs(不动产投资信托基金)就因其独特的优势，成为众多投资者眼中的“香饽饽”。它让普通投资者能以较低门槛参与不动产投资，享受租金收入和资产增值带来的收益。中信证券凭借专业的研究和丰富的市场经验，为大家精心推荐3种稳收益的REITs组合策略，即使是投资“懒人”也能轻松上手。

策略一：核心卫星组合——稳健基石搭配潜力卫星

核心部分：聚焦优质成熟REITs

核心部分是整个组合的稳定器，建议将60% - 70%的资金投入到优质成熟的REITs中。这类REITs通常拥有稳定且持续的现金流，其底层资产多为地理位置优越、运营成熟的商业地产，如大型购物中心、高端写字楼等。

以中信证券推荐的一只聚焦一线城市核心商圈购物中心的REITs为例，该购物中心位于城市繁华地段，周边交通便利、人流量大，租户多为知名品牌，租赁合同期限较长且租金稳定。过去几年，其每年的分红率都能保持在4% - 5%左右，为投资者提供了可靠的收入来源。而且，由于地段稀缺，购物中心的价值随着时间推移不断上升，进一步为投资者带来了资产增值的潜力。

卫星部分：布局新兴产业REITs

剩下的30% - 40%资金可以配置到新兴产业REITs上，作为组合的“卫星”，为整体收益增添动力。新兴产业REITs的底层资产通常与新能源、数据中心、物流仓储等新兴行业相关，这些行业正处于快速发展阶段，具有较高的成长性和增值潜力。

比如，随着电商行业的蓬勃发展，物流仓储需求大幅增加。投资于物流仓储REITs，不仅可以享受租金收入的增长，还能受益于物流仓储资产价值的提升。中信证券看好的一只物流仓储REITs，其所持有的仓库分布在长三角、珠三角等经济活跃地区，近年来租金逐年递增，且仓库的出租率始终保持在95%以上，展现出良好的发展态势。

组合优势

这种核心卫星组合策略既能保证组合的稳定性，通过核心部分的优质成熟REITs提供稳定的现金流和资产保值功能;又能借助卫星部分的新兴产业REITs捕捉行业增长机会，实现资产的增值。两者相互补充，在降低风险的同时，提高组合的整体收益水平。

策略二：地域分散组合——跨区域布局分散风险

国内不同区域配置

我国地域辽阔，不同地区的经济发展水平和不动产市场状况存在差异。将资金分散投资于不同地区的REITs，可以有效降低单一地区市场波动对投资组合的影响。

可以将40%的资金投资于东部沿海发达地区的REITs。这些地区经济发达、人口密集、商业活动活跃，不动产市场需求旺盛，租金水平较高且稳定。例如，上海、北京等一线城市的商业地产REITs，一直以来都受到投资者的青睐。

再拿出30%的资金配置到中部崛起地区的REITs。中部地区近年来经济发展迅速，基础设施建设不断完善，不动产市场具有较大的发展潜力。比如武汉、郑州等城市的产业园区REITs，随着当地产业的升级和集聚，租金收入和资产价值都有望逐步提升。

剩下的30%资金可以投向西部大开发地区的REITs。西部地区拥有丰富的资源和广阔的市场空间，在国家政策的支持下，经济发展势头良好。一些西部城市的新兴商业项目和交通枢纽附近的物业REITs，具有独特的投资价值。

国内外结合配置(若有相关产品)

如果市场上有投资海外不动产的REITs产品，也可以考虑将一部分资金(如20% - 30%)配置到国外。不同国家和地区的经济周期、房地产市场周期存在差异，通过国内外结合配置，可以进一步分散风险，实现全球范围内的资产优化配置。

例如，美国的不动产市场相对成熟，一些投资于美国核心城市商业地产的REITs，具有稳定的租金收入和良好的资产质量。同时，东南亚地区的新兴经济体如新加坡、马来西亚等，其房地产市场也具有一定的增长潜力。

组合优势

地域分散组合策略通过跨区域布局，避免了因某一地区经济衰退、政策调整或市场供需失衡等因素导致的投资损失。不同地区的房地产市场表现往往具有一定的互补性，当某一地区市场表现不佳时，其他地区的市场可能依然保持稳定或上涨，从而保证整个投资组合的收益稳定性。

策略三：行业轮动组合——紧跟趋势捕捉机会

把握行业周期

不同行业的不动产市场具有不同的周期特点，通过分析行业发展趋势和市场周期，适时调整投资组合中不同行业REITs的比例，可以实现收益的最大化。

在经济复苏和增长阶段，商业办公和零售行业通常表现较好。企业扩张会增加对办公空间的需求，推动写字楼租金上涨;消费者信心增强会带动零售消费增长，促进购物中心等零售物业的繁荣。此时，可以适当增加商业办公和零售行业REITs的投资比例，如将50% - 60%的资金配置到这两个行业的REITs上。

而在经济下行或调整阶段，物流仓储和基础设施行业可能更具抗跌性。电商的持续发展使得物流仓储需求保持稳定增长，即使在经济不景气时，物流仓储REITs的租金收入和资产价值也能相对稳定。基础设施行业如高速公路、港口等，通常具有稳定的现金流和政府支持，受经济周期的影响较小。这时，可以将投资重点转向物流仓储和基础设施行业REITs，提高其在组合中的占比。

关注政策导向

政策对不动产行业的发展具有重要影响。密切关注国家相关政策的变化，及时调整投资组合，可以抓住政策带来的投资机会。

例如，国家出台支持新能源产业发展的政策，鼓励建设新能源发电项目和配套基础设施。这将带动新能源产业园区和相关物流仓储的需求增长，投资于新能源产业REITs和物流仓储REITs可能会获得较好的收益。又如，政府加大对城市更新和老旧小区改造的支持力度，相关地区的商业地产和住宅租赁市场可能会迎来发展机遇，可以适当关注这些地区的房地产REITs。

组合优势

行业轮动组合策略要求投资者具备一定的市场分析能力和判断力，但一旦把握准确，能够获得较高的收益。

通过紧跟行业趋势和政策导向，及时调整投资组合，投资者可以在不同行业中捕捉到投资机会，实现资产的优化配置和收益的最大化。

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