如果房产抵押贷款评估不过，可通过了解原因、优化抵押物条件、提升还款能力证明等方法解决，在决定借款前，务必了解清楚相关的利率、费用、还款方式等细节，并确保自己有能力按时还款，以避免陷入不必要的债务困境。

1.了解具体原因：向贷款银行或评估机构咨询评估未通过的原因，是房产本身问题，如评估价值过低、产权不清晰等，还是自身资质问题，如信用不良、还款能力不足等。

2.优化抵押物条件：若认为评估价值过低不合理，可找银行认可的专业评估机构重新评估，争取更高估值。若房产存在产权问题，如共有产权未取得所有共有人同意，需让所有共有人签字同意；若是被查封房产，则需先解除查封等限制。若房产价值确实不足，可考虑增加其他资产作为抵押物，如第二套房、存款等。

3.提升还款能力证明：补充更多收入流水，如工资、租金、副业等收入证明，证明自己有稳定的还款来源。若负债过高，可提前偿还部分贷款，降低负债率。也可以增加配偶或直系亲属作为共同借款人，提高银行对还款能力的认可。

4.调整贷款方案：不同银行的风控标准和评估方式存在差异，可尝试向其他中小银行或地方性银行申请贷款。还可与银行协商缩短贷款期限，减少总利息，降低银行风险，或者降低贷款金额，使申请额度更接近评估价的合理比例，提高审批概率。

5.寻求专业帮助：如果多次申请被拒，可考虑找正规助贷公司，他们熟悉银行政策，能帮忙匹配最适合的银行产品，优化申请材料，提高评估通过的成功率。

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影响房产抵押贷款评估的因素主要有以下方面：

1.房产地理位置：位于城市核心区域或优质学区的房产，因需求旺盛，评估价普遍较高。临近地铁、商圈、医院、学校的房产更具吸引力，评估价值也会相应提升。

2.房屋年龄：房龄越小，建筑结构越新，评估价越高；老旧房屋可能因折旧严重而估值偏低。

建筑质量与结构：钢筋混凝土结构优于砖混结构，抗震性、耐久性好的房屋更受评估机构青睐，评估价值也会更高。

3.户型设计：方正通透、功能分区合理的户型更受欢迎，评估分值更高；而户型不规则、空间布局不合理的房产，评估价会受到影响。

4.装修状况：精装修或维护良好的房屋可获得更高估值，毛坯房或装修破损严重的房屋评估价值则会较低。

5.市场行情：房地产市场行情对评估价影响较大，在房价上涨周期中，评估价往往偏高；市场下行期，评估价则趋于保守。

6.政策因素：限购、限贷、房产税试点等政策会影响市场预期，间接影响评估结果。例如，出台严格的限购政策可能导致房产市场需求下降，从而使评估价值降低。

7.楼层与朝向：一般来说，南北通透、中高楼层的房源通常比低层或顶层更值钱，评估价值也7.相对较高。

8.产权清晰度：产权完整、无纠纷的房产评估流程顺畅，估值更接近市场价；而产权存在争议或有抵押、查封等情况的房产，评估价值会受到严重影响，甚至可能无法通过评估。

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