根据《个人贷款管理办法》，个人贷款申请应具备借款人具有完全民事行为能力、借款用途明确合法、贷款申请数额期限和币种合理、具备还款意愿和能力、信用状况良好等条件。具体到征信和房产证，要求如下：

征信要求：

1.无严重逾期记录：银行等金融机构通常要求借款人历史无逾期记录为佳，若存在连续 3 次或累计 6 次逾期（即 “连三累六”），大概率会被拒贷。近 24 个月内最好无逾期，否则可能影响贷款审批通过及额度、利率。

2.负债率合理：负债率计算公式为（信用卡已用额度 + 贷款月供）÷ 月收入＜70%，建议理想值为＜50%。隐性负债如为他人担保的贷款、未结清的小额网贷也会计入负债计算，过高的负债率会让金融机构认为还款压力大，还款能力不足。

3.查询记录适度：频繁的贷款或信用卡审批查询会被视为资金饥渴，影响贷款申请。合理频率是每月贷款 / 信用卡审批查询≤2 次，每 6 个月≤8 次，每年≤15 次。

4.信贷结构优质：拥有 1-5 张信用卡（正常用卡记录）+1 笔房贷 + 1 笔长期信用贷的信贷结构较为理想。若全为短期网贷，或信贷账户数过多，会被认为风险较高。

5.个人信息稳定：同一手机号使用≥1 年，单位在职时间≥2 年，居住地址变更间隔≥3 年，连续缴纳社保 / 公积金≥24 个月等，稳定的个人信息有助于提升贷款审批通过率。

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房产证要求：

1.产权清晰：房产证（不动产权证）需齐全，房产无查封、冻结等限制交易的情况，不存在产权纠纷，若为共有房产，需提供共有人同意抵押的声明。

2.房龄符合要求：房龄一般不超过 30 年，部分银行可放宽至 40 年。房龄过老会影响房产价值评估和变现能力，增加银行风险。

3.房产类型符合规定：通常要求为住宅、商铺或办公楼等，厂房等特殊房产部分银行不受理。

具备可变现性：房产所处地段较好，市场交易活跃，这样在借款人无法按时还款时，银行便于将房产变现以收回贷款。

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