房产抵押贷款的成数通常取决于多种因素，包括房产类型、房龄、借款人信用状况及银行政策等。普通住宅一般可以贷到评估价值的70%左右，而在某些情况下，如优质住宅或特定用途的经营性贷款，最高可达到90%。商业用房或其他类型的房产，贷款成数可能较低，通常在50%-60%之间。值得注意的是，如果房产本身仍有未偿还的贷款，则需从总贷款额度中扣除该部分金额。此外，借款人的还款能力、信用记录等因素也会影响最终的贷款比例。

1. 房产类型：不同类型的房产在进行抵押贷款时，能够获得的贷款成数有所不同。一般来说，普通住宅是最容易获得较高贷款成数的房产类型，通常可以获得评估价值的70%，甚至在一些特殊情况下高达90%。而对于别墅或商铺等商业性质的房产，贷款成数则相对较低，大约为50%-60%。
2. 房龄与位置：房龄和地理位置也是影响贷款成数的重要因素。新近建成且位于热门地段的房产往往能获得更高的贷款成数。例如，在上海这样的大城市，核心地段次新房的贷款成数可以达到80%-90%，而外环以外或者老旧房屋的贷款成数可能会有所减少。
3. 借款人资质：借款人的信用记录、收入水平以及负债情况都会对贷款成数产生影响。良好的信用记录和稳定的收入来源有助于提高贷款成数，而高负债率或不良信用记录可能导致贷款成数降低，甚至被拒绝贷款。
4. 贷款用途：用于经营目的的贷款，比如经营贷，由于其较高的资金周转需求，银行通常会提供较高的贷款成数，有时可达评估价值的75%-95%。相比之下，消费性贷款的成数上限多为评估价值的50%-70%，并且单笔贷款额不超过一定限制。
5. 银行政策与市场环境：不同的银行有不同的风险偏好和政策规定，因此提供的贷款成数也会有所差异。同时，市场环境的变化也会影响到贷款成数，例如在经济繁荣期，银行可能会放宽贷款条件，提高贷款成数；反之，在经济下行期，银行可能会收紧贷款政策，降低贷款成数。
6. 其他关键条件：除了上述因素外，房产面积、单价等因素也可能影响贷款成数。例如，在上海地区，对于外环内的住宅，要求单价不低于7万元/平方米；别墅则要求不低于8万元/平方米。

结尾
总之，房产抵押贷款的成数受多种因素的影响，包括但不限于房产类型、房龄、借款人资质、贷款用途等。申请者应根据自身实际情况选择合适的贷款产品，并提前了解相关政策和条件，以确保能够获得理想的贷款额度。同时，合理规划财务，确保按时还款，维护良好的信用记录。