收入增长推动房价 1-4 月，全国完成房地产开发投资5264 亿元，同比增长27.4%。其中，住宅投资达到3657 亿元，增长29%；但商品房竣工面积的增速为10.4%，未出现明显的提高。同时，商品房销售面积同比增长16.3%，而销售额增长30%。这些数据表明，需求的增长仍高于供给。房价方面，4 月份全国商品房价格环比上涨0.7 个百分点，涨速比前几个月有所加快。从各城市来看，环比涨幅超过1%的城市有：深圳、长沙、沈阳、成都、长春、哈尔滨、贵阳、西安、石家庄等。 　　股市财富效应显现 从几个月前开始，我们就曾多次提示：股市的持续大幅上涨，可能使得一批“先知先觉”的投资者率先获利回吐并转向楼市。实际上，在日本和台湾在资产价格泡沫时期，都出现过“股价先涨、房价地价随后上涨”的现象。今年以来，股市的财富效应也已经在住宅的消费中体现。我们预期，由股市财富增值带来的房市复苏，短期内仍将持续和进一步展开,这将给管理层带来新的挑战。 　　长三角楼市加快复苏 我们在5 月22 日发表的《杭州楼市复苏，浙系地产商的新起点》的调研报告中，已经指出“杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏”。上海的情况基本相似，无论从上海二手房价格指数还是新房月度成交量看，都呈现向好的态势。南京的情况有些特殊，除了需求提升，供给不足也是重要的原因。虽然，我们看到了当地政府采用行政手段控制房价的努力，但这种做法未必能真正解决问题。 　　地产股再次跑赢大市5 月份，新华富时房产指数与上月相比大涨了38.8%，而同期沪深300 指数仅上涨10.6%，地产股终于一举扭转今年以来跑输大市的态势，重新成为领涨板块。我们认为，人民币升值加速是促使地产股强劲上涨的催化剂。短期内，我们预期这种趋势仍能得到维持，上市公司中期业绩预增将成为继续推高股价的催化剂。 　　估值过高值得重视 随着股价的大涨，地产股的估值水平已经到了值得警惕的水平。当前，在香港上市的中资地产股的预测市盈率在12-20倍之间，而市净率在2-4 倍之间；而A 股地产股的市盈率已经进入了30-40 倍的区间，市净率也高达6-8 倍。平均来看，A 股地产股大致比在香港上市的中资地产股的估值高出1.5 倍。 (光大证券股份有限公司)

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