11月25日消息，来自北京市委十一届八次全会的消息，北京市各市属行政事业单位，将在2017年整体或部分迁入北京通州行政副中心。目前行政副中心的行政办公区所在地，通州区潞城镇郝家府村的拆迁工作已经完毕，核心区建设已全面展开。北京将严格控制建设规模和开发强度。

民生证券认为,京津冀协同不是简单的区域融合问题,是在一个相对封闭区域内对社会、经济、生态进行系统性重构,难度尤甚。京津冀战略的核心是什么?公开信息显示是,“有序疏解北京非首都功能,调整经济结构和空间结构,走出一条内涵集约发展的新路子,探索出一种人口经济密集地区优化开发的模式,促进区域协调发展,形成新增长极。”这里几个关键词“北京”、“非首都功能”、“空间结构”、“内涵集约”、“新增长极”,即将北京的非首都功能在京津冀空间范围内重新调整和布局,腾挪、转移,集聚,形成内部新区域中心和新增长点,最终发展成为继珠三角、长三角之后我国第三大增长极。

国泰君安认为,京津冀一体化,最受益的核心区域中通州位列首位。

未来将在三领域率先突破

中间价(1)

如果北京市政府搬迁至通州,国泰君安预计未来的通州发展将在交通、医疗、产业协同领域率先突破。下一步通州的推进工作重点是集中力量,加快新区的建设,重点谋划以一核五区为重点的各项工作,届时通州将迎来脱胎换骨的变化。

交通问题是制约北京城市内环境的瓶颈，政府搬迁将极大改善市区交通状况。未来的通州一方面将承接北京市主城区的功能和产业进驻,并发展未来规划的高端制造和现代服务业;另一方面又向周边的河北廊坊和天津武清转移目前有但未来不会重点发展的产业。

据了解,北京市政府给通州未来的产业定位是:坚持总部经济路线,着力引入汽车零部件、精密设备等高端装备制造企业,加快发展文化创意特色产业,大力发展现代物流和生产性服务业,积极培育环保新能源、生物医药和新一代信息技术产业,形成“以高端制造业为重点支柱、现代服务业为有力支撑、新兴产业为战略引擎”的产业发展格局。

搬迁带来的投资机会

中证500

关注通州土地储备丰富的上市公司。通州新城热度提升将直接拉动当地土地商业价值,川财证券建议重点关注在通州区土地储备丰富的上市公司。从土地储备/公司市值维度看,中国武夷、华远地产、首开股份、泰禾集团、新华联等标的受益较为明显。其中,最看好中国武夷,公司在通州的土地储备100万方以上,占公司总土地储备1/3左右,相当于通州区2014年住宅和综合用地成交总量的90%。

国泰君安认为,新政府的迁入将使房地产、能源以及基建率先受益。随着市政府搬迁以及环球主题公园建设,拥有大量土地储备的公司将受益于土地价值增值；未来通州新城内规划多条轨道交通、交通枢纽、大容量快速公交,基建将受益。

1.房地产:未来的通州新城将有翻天覆地的变化,房地产的繁荣不会缺席。

2.交运基建:轨道交通、地铁、公路等。

3.建材:交通一体化促进当地建材、钢铁的需求上升。

4.环保:生态一体化,着力解决三地污染问题。

5.医疗、教育等公共服务行业:公共服务一体化。

6.旅游度假:通州新城将打造北京国际旅游度假区核心区,打造成为汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等内容的区域。

概念股名单

新华联

土地储备充足，业绩有支撑。公司在北京以及二三四线城市等地土地储备充足，我们测算公司目前NAV 约为197 亿元，当前市值具有较强安全边际。公司是注册在北京通州唯一上市公司，通州定位北京市副中心且在京津冀中处于桥头堡位臵，有望优先参与区域开发。

文化旅游综合开发商转型稳步推进。公司逐步由单一开发商转变为综合文化旅游服务供应商，在海内外打造文化旅游地产项目。文旅地产方面：国内现有芜湖老街、长沙望城铜官窑、炎陵神农谷以及规划中的海南香水湾项目， 将打造融旅游、休闲、度假、居住为一体文旅项目；2014 年，公司以海外旅游目的地为核心，加快布局海外文旅项目，推出韩国济州岛锦绣山庄国际度假村（娱乐旅游）和马来西亚南阳度假村（高端综合居住区）项目。

积极筹建和参股银行，打通金融渠道。15 年公司继续加大对长沙银行投资，目前持股比例达5.7%，并且作为发起人之一积极筹建民营银行，另控股股东参股三家银行，未来将依托控股股东资源涉足更广的金融领域。

收购金六福，有望以香港为支点进行海外布局。公司正在筹划收购集团旗下从事生产及分销葡萄酒及中国白酒等业务的港股公司金六福，为海外项目布局提供支撑平台以及打通海外低成本融资渠道。

盈利预测及投资评级：我们看好公司由房地产企业转型综合文化旅游服务供应商，背靠新华联集团强大资金实力和人脉资源，预期进展顺利；公司土地储备能够提供安全边际，收购金六福打通海外运作渠道，预计15 年EPS 为0.35 元，当前股价对应PE 为44 倍，首次给予“增持”评级。

风险提示：房地产行业系统性风险，转型海外拓展不及预期。[兴业证券]

中国武夷(000797)

主流媒体首次报道市政府搬迁通州，利好通州楼市根据6 月13 日报道：北京市四套班子（市委、市政府、市人大、市政协）将在国庆前迁往通州区，其后还有央企、医院、大学等机构从核心区迁出。

若报道兑现，我们预计通州区域楼市将会显着受益于此次搬迁：1）通州的区域基础设置配套显着提升加强，包括但不限于教育，医疗，交通等方面的政府投资将会提速，区域价值提升；2）通州的房价上涨空间打开。我们预计未来北京政治经济生态将会出现双核中心结构，房价分布也将从目前的金字塔结构转变为双核结构。3）北京相关政府部门的搬迁以及其后的带动作用，将会带来真实的楼市需求。

武夷花园南区项目开工在即，潜在货值200亿元公司目前在通州的项目为武夷花园南区项目，受制于通州新城控规调整，项目一直没有进入开发。2014 年1 月，项目规划设计方案得到规委批复，从我们现场调研的情况看，目前项目开工在即。

经过屡次规划调整，目前项目总建面109 万方，其中商品住宅45 万平米，保障房6.5 万平米，商业，办公和酒店面积合计16.7 万平米。参考项目所在区域的片区基准地价，价值至少在70 亿元以上。目前项目所在版块基本成熟，无新增居住用地的空间，项目的稀缺性十分明显。周边的二手房价格基本在2 万元/平米左右，考虑到新盘溢价以及未来通州房价大概率上行的整体环境，我们预计2016 年中第一期开盘价有可能突破3.5 万元/平米，项目潜在货值在200 亿元以上。

股价催化剂及风险提示

催化剂：（1）政府公布搬迁方案

风险提示：（1）搬迁方案存在不确定性；（2）房价上行不及预期

盈利预测与投资建议

我们认为随着武夷花园南区项目的推进，公司未来的业绩将会出现明显提升。预计公司2015 年-2017 年EPS 分别为0.39/0.44/1.45 元，给予“强烈推荐”投资评级。[民生证券]

华业资本(600240)

公司2014 年确立了多元化发展的战略，进一步整合和优化现有房地产业务，对现有产业结构进行了适度调整。公司主业方面，北京、深圳等一线城市的部分项目将集中进入结算期，公司一线城市优质项目占比达到75%，为公司主业提供了盈利保障。除此之外，公司布局养老地产时间较早，2013 年便设立了北京华业康年经营管理有限公司并在北京市通州区东方玫瑰项目中建设社区养老服务示范项目，建立华业专业日托式“日间照料中心”。养老地产在我国尚属起步阶段，盈利能力较弱，但发达国家养老地产仍能保证10%左右的回报率。随着国家政策对养老地产的关注，以及我国不断增长的老年人口带来的日益紧缺的养老需求增长，养老地产项目不仅为公司提供良好的发展环境，同时也有助于提高公司主业的盈利能力。

公司2014 年以来谋求转型，在开展原主营业务的同时积极拓展多领域的投资活动，2014 年1 月涉足金融领域，与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司等共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙） 。矿业方面， 2014年公司在矿业行业的投资保持稳定经营态势，矿业勘探和建设工作正常进行。

2015 年公司继续战略转型，结合国家政策导向及市场发展状况，公司于2015 年初明确将医疗健康产业作为公司未来重点投资方向，拟以现金购买方式收购捷尔医疗100%股权。捷尔医疗在医疗器械领域拥有较大优势，同时参与重医三院的建设。公司收购捷尔医疗完成后，将有利于公司在医疗健康领域的业务拓展，现有部分业务也将从中受益。

目前，公司已经形成了多元化发展的格局，“地产+医疗”是公司未来一段时间的重点，考虑到公司转型带来的新的利润增长点，预计公司2015、2016、2017 年EPS 分别为0.52、0.72、0.83 元，对应当前股价，PE 分别为40.2 倍，29.1 倍和25.4 倍，首次覆盖，给与公司“增持”评级。[财达证券]

首开股份(600376)

2015 年以来受益于连续的降息降准以及330 新政等利好因素，行业成交意愿不断上升，一线楼市快速回暖。其中北京市1-4 月份商品房销售额累计值为624.6 亿元，累计同比降幅相比1-3 月份收窄12.4 个百分点至-16.1%，一线城市在行业的调整阶段展现出较强的反弹趋势，而本次非公开发行正是公司面临行业复苏机遇，借力资本市场进一步优化战略布局所做出的积极尝试。

本次募集金额的22 亿元将投向公司位于北京通州的项目。作为北京城市副中心建设的重点以及CBD 的东延，通州区近年来迎来基础设施和中心区域的快速升级，随着京津冀一体化外溢效应开始显现以及全球第六家环球影城落户，通州的区域价值和发展潜力也将得以大幅激活。公司位于通州的两个项目合计占地建筑面积为73.59 万平米，预计销售收入90.82 亿元，实现净利润10.89 亿元。

而另外一个项目位于太原龙城南街，占地面积25.79万平米，建筑面积73.90万平米，募集金额计划投资18亿元。项目定位为普通住宅，位于太原市重点打造的城南居住区，北距市中心约10公里，紧邻地铁2号线和4号线。项目预计实现销售收入48亿元，净利润6.27亿元。数据显示太原市2015年1-4月商品房销售额累计值为36.48亿元，同比减少36.5%，高位库存和低迷成交可能会给公司项目的去化和资金回笼带来较大的不确定性，公司京外项目拓展普遍存在一定的业绩风险。

总体来说，公司计划投资的三个项目预期能实现销售收入共计138.82亿元，净利润17.16亿元，占去年营业收入和净利润的比重分别为66.58%和86.61%，对公司未来业绩的支撑作用显着。我们认为公司对于现有重点项目乐观的投资预期在行业小幅回升阶段将取得较为理想的印证。

公积金尺度放宽，有效拉动区域市场需求

近日，北京市住房公积金管理中心宣布调整现行公积金政策，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；对于显示有1套住房并结清相应住房公积金个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。此次公积金政策将全面调整为认房不认贷，对过去结清的贷款不予计算。根据我们之前针对330新政做出的回归分析，在此次政策的单因素作用下，预计北京市未来的成交量有望增加10%，带来约200亿元的新增成交量。此次调整对于北京市庞大的存量市场来说将直接刺激改善型需求，促进短期成交迅速回升。

而作为深耕京城地区的传统开发商，公司往年京内项目业绩占比高达60%-80%，截至2014年末公司土地储备达1524万平米，其中北京地区388万平米，号称北京市最大的“地主”。由于拿地时间较早，京内项目的平均楼面地价为7880元/平米，土地成本优势极为显着。2014年报告期内公司京内项目规划建筑面积508.3万平米，累计竣工面积155.14万平米，累计销售面积172.04万平米，公司可售资源充足，利润空间广阔，未来短期销售有望大幅上升。

资本结构有效改善，资金支持力度增强

2014年末公司资产负债率为83.47%，剔除预收款项的资产负债率为79.53%，均高于行业平均水平的74.58%和54.21%。货币资金与一年内到期债务的比值为0.51，明显低于行业平均水平的0.84。公司长短期偿债压力显着，流动性风险较高，主要原因在于公司在2011年和2013年集中投资拿地，新增土地储备面积分别高达395万和214万平米，这部分项目在近期面临较大的施工压力，截止到2014年公司在建拟建项目规划面积约1488万平米，后续的开发需要强有力的资金支持。而公司2015年计划竣工面积211.62万平米，同比增加6%，相比龙头企业略显保守的投资态度，公司对于现有项目展现了较强的信心，考虑到稀缺土地价值的快速上涨，公司优质的项目资源预计能够带来较高的投资回报。

摊薄效应微弱，补涨预期强烈

按照此次非公开发行量的上限保守测算，首开集团持股比例依然不低于50%，处于控股股东地位，大股东的积极申购也彰显了集团对公司业务的大力支持与信心。约[首创证券]